Viele Vermieter sind sauer auf die Justiz
Das geltende Mietrecht ist sehr mieterfreundlich. Es ist daher nicht immer leicht, Mieter wieder zeitnah loszuwerden, die sich als Mietnomaden einquartiert haben und dann einfach keine Miete mehr zahlen.
Der Grund liegt darin, dass üblicherweise zunächst die Wohnung gekündigt werden muss. Zieht der Mieter nicht freiwillig nach Ablauf der Kündigungsfrist aus, müssen Sie als Vermieter auf Räumung der Wohnung klagen.
Hier beginnen dann die Probleme: Clevere Mietnomaden behaupten im Räumungsprozess abstruse Dinge, um die Räumung zu vereiteln. Einfache Strategie: Der Mieter behauptet, es gebe in der Wohnung diverse Mängel und deshalb habe er bezüglich der Miete ein Zurückbehaltungsrecht. Ein solches Zurückbehaltungsrecht würde dazu führen, dass der Mieter eben doch nicht mit der Miete im Rückstand wäre. Hier ist für den Vermieter guter Rat teuer.
Mietnomaden: Wie läuft die "kalte Räumung" ab?
Kalt heißt diese Art der Wohnungsräumung deshalb, weil hier der Vermieter eigenmächtig handelt und nicht den Ausgang eines langwierigen Räumungsprozesses abwartet: Der Vermieter wartet, bis der Nomade gerade die Wohnung verlassen hat – irgendwann muss er ja etwas zu essen einkaufen. Dann tauscht der Vermieter schnell das Schloss zur Wohnung aus, sodass der Mieter nicht mehr hineinkommt.
Sodann lässt der Vermieter die Wohnungseinrichtung räumen und abtransportieren. Jetzt ist die Wohnung leer und kann neu vermietet werden. Mit dem Mietnomaden – so die Idee –- wird man dann schon irgendwie fertig.
Beachten Sie mögliche Fallstricke bei der "kalten Räumung"
Die Juristen sehen die "kalte Räumung" natürlich mit großem Bedenken. Die "kalte Räumung" gilt in der Rechtsprechung als verbotene Eigenmacht, das heißt der Vermieter entzieht dem Mieter eigenmächtig den Besitz, ohne dass gerichtlich geklärt ist, ob der Mieter noch ein Besitzrecht hat. Aus diesem Grund rate ich hier jedem Vermieter ausdrücklich davon ab, sich mit der "kalten Räumung" im Wege der Selbstjustiz zu helfen.
Die "kalte Räumung" ist für Sie als Vermieter haftungsträchtig. Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass der Vermieter verschuldensunabhängig haftet, wenn dem Mieter wegen der "kalten Räumung" Einrichtungsgegenstände beschädigt werden oder abhanden kommen.
Tipp: Erstellen Sie ein Bestandsverzeichnis
Wenn Sie als Vermieter bei der "kalten Räumung" Ihr Haftungsrisiko minimieren wollen, müssen Sie sorgfältig vorgehen:
- Erstellen Sie ein Verzeichnis der Einrichtungsgegenstände und sorgen Sie dafür, dass Sie einen Zeugen bei der Räumung zugegen haben.
- Dokumentieren Sie den Zustand der dem Mieter gehörenden Einrichtung, machen Sie zum Beispiel Fotos von vergammelten Schränken und verdreckten Tischen.
Tipp: Lagern Sie die dem Mieter gehörenden Sachen korrekt ein
Sie können mit dem von Ihnen beauftragten Räumdienst einen Lagervertrag abschließen, sodass die dem Mieter gehörenden Gegenstände ordnungsgemäß gelagert werden.
Sollte während der Lagerung an den Mietersachen ein Schaden entstehen, kann der Lagerverwalter gegebenenfalls in Regress genommen werden. Der Lagerverwalter sollte Ihr Bestandsverzeichnis bestätigen oder ein eigenes Verzeichnis aufstellen und Ihnen ein Duplikat aushändigen.
Vermeiden Sie die Haftung für abhanden gekommene Sachen
Die Rechtsprechung ist streng: Wenn Sie sich als Vermieter mit Ihrem früheren Mieter darüber streiten, ob Sie bei der "kalten Räumung" Gegenstände des Mieters verschlampt haben, so tragen Sie die Beweislast dafür, dass diese Gegenstände weniger wert waren als dies nun der Mieter behauptet.
Beispiel: Der Mietnomade behauptet plötzlich, in der geräumten Wohnung habe sich eine teure Stereoanlage im Wert von 5.000 Euro befunden – die sei jetzt weg. Hier müssen Sie als Vermieter beweisen, dass die Anlage weniger wert war.
Wegen der hier aufgeführten Fallstricke der "kalten Räumung" sollten Sie sich immer anwaltlich beraten lassen.
Stand: 20.10.2012