Betroffen von der kurzen Verjährungsfrist sind alle Ihre Ansprüche wegen nicht oder nur unzureichend durchgeführter Schönheitsreparaturen sowie wegen Beschädigung oder Verschlechterung der Mieträume (§ 548 BGB).
Der häufigste Fehler in der Vermietungspraxis: Die 6-monatige Verjährungsfrist wird vom Tag des Mietablaufs berechnet, obwohl sie mit dem Tag zu laufen beginnt, an dem Sie die Mieträume zurückerhalten – auch wenn dieser vor dem Mietende liegt.
Der zweithäufigste Fehler: Der Mieter wurde nicht nachweislich informiert, welche ganz konkreten Mängel er auf welche Weise und innerhalb welcher konkreten Frist zu beseitigen hat. Doch auch wenn die 6-Monats-Frist schon abgelaufen ist, kann Ihnen noch ein "Hintertürchen" offen stehen. Dann nämlich, wenn Sie eine Kaution von Ihrem Mieter erhalten haben. In diesem Fall können Sie Ihren Anspruch mit dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen (§§ 388, 215 BGB).
Voraussetzung: Innerhalb der Verjährungsfrist muss der Mieter in der Lage gewesen sein, Ihre Forderung zu erfüllen. Konkret: Dem Mieter muss eine Rechnung vorgelegen haben, die er hätte bezahlen können. Andersherum: Haben Sie Ihre Forderungen erstmals nach Verjährungsbeginn beziffert, können Sie Ihre Ansprüche auch durch Aufrechnung nicht mehr geltend machen.
TIPP: Aufrechnung erklären
Legen Sie Ihrem Mieter binnen 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung alle Rechnungen vor und erklären Sie insoweit nachweislich die Aufrechnung gegenüber seinem Anspruch auf Rückforderung der Mietkaution.