Verwaltungskosten auf Mieter umlegen: So geht es

Sie können im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter die Verwaltungskosten trägt.

Kosten für die Verwaltung einer Mietwohnung sind keine Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Das regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dies ist für Vermieter ungünstig – jedoch gibt es ein kaum bekanntes „Hintertürchen“. Wird es genutzt, muss der Mieter die Verwaltungskosten am Ende doch zahlen.

Bei der Vermietung bedienen sich viele Vermieter der Hilfe einer Verwaltung. Die Vorteile hierfür liegen auf der Hand: Die Verwaltung erstellt Betriebskostenabrechnungen, kümmert sich um Mieterbeschwerden, führt in Ihrem Auftrag Mieterhöhungen durch, koordiniert die Ausführung von Reparaturen und leistet oft noch vieles mehr.

Eine gute Verwaltung kostet gutes Geld – und hat viele Vorteile

Das alles hat natürlich seinen Preis. Der liegt je nach Verwaltung und Umfang ihrer Leistungen zwischen 10 und 40 € pro Wohnung im Monat – und auf diesen Kosten bleiben Sie als Vermieter meist sitzen. Weil die Verwaltung letztlich Ihre Aufgaben übernimmt, können Sie die so entstandenen Kosten nicht einfach auf Ihren Mieter umlegen.

In § 1 der Betriebskostenverordnung ist nämlich festgelegt, dass die Kosten der Verwaltung keine Betriebskosten sind. Diese zwingende gesetzliche Vorgabe dürfen Sie in Ihrem Mietvertrag nicht ändern. Hiervon sind folgende Aufwendungen betroffen:

  • Kosten für die Durchführung von Wohnungsabnahmen
  • Kosten für Büromaterial und Porto im Rahmen der Mieterverwaltung
  • Kosten für Rundschreiben an die Mieter
  • Kosten für die Prüfung der Solvenz von Interessenten bei Neuvermietung
  • Kontoführungsgebühren
  • Kosten für die Auswechselung der Namensschilder an Klingel, Haus und Wohnungstür
  • Kosten für den WEG-Verwalter

Vorteil Gewerbemiete: Kosten sind umlegbar

Ihr Vorteil: Vermieten Sie Gewerberäume, gilt diese Einschränkung nicht. Hier erlaubt der BGH Regelungen im Mietvertrag, nach denen "Kosten der kaufmännischen und technischen Verwaltung des Mietobjekts vom Mieter zu tragen sind" – sogar ohne dass hierfür ein konkreter Betrag ausgewiesen ist (BGH, Urteil v. 09.12.09, Az. XII ZR 109/08).

Treffen Sie im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung

Doch auch bei der Vermietung von Wohnungen bleibt Ihnen eine Möglichkeit, die Verwaltungskosten auf Ihren Mieter umzulegen: Weisen Sie diese Kosten im Mietvertrag nicht als Verwaltungskosten aus, sondern als "zusätzlichen Mietbestandteil" beziehungsweise als "Teil der Nettokaltmiete", sehen dies die Gerichte als zulässig an.

Um besagte Kosten von Ihrem Mieter tragen zu lassen, formulieren Sie in Ihrem Mietvertrag am besten wie folgt:

Musterformulierung

Der Mieter hat monatlich, bis jeweils zum 3. Werktag, folgende Zahlungen zu leisten:

  1. Die Nettokaltmiete in Höhe von (…) €.
  2. Eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von (…) € als zusätzlichen Mietbestandteil.
  3. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV in Höhe von (…) €.

Dieser "Trick" bringt Ihnen bares Geld – indem Sie die Verwaltungskosten einfach nicht als Betriebskosten vereinbaren. Diese Umgehung der BetrKV hat allerdings zur Folge, dass Sie Ihre Verwaltungskosten vor Abschluss des Mietvertrags als Pauschale kalkulieren und beziffern müssen. Denn sowohl eine spätere Erhöhung der Kosten als auch die nachträgliche Einbeziehung weiterer Verwaltungskosten sind dann nicht mehr möglich.

Ihr weiterer Vorteil: Da der Mieter die Verwaltungspauschale als zusätzlichen Mietbestandteil zu zahlen hat, brauchen Sie über die einzelnen Kostenpositionen in Ihrer jährlichen Betriebskostenabrechnung auch keine Rechenschaft abzulegen.

Veröffentlicht am 3. September 2012
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