Mieten & Vermieten

So entkräften Sie Einwände gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

So entkräften Sie Einwände gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Der häufige Mietereinwand, die Betriebskostenabrechnung verletze das Wirtschaftlichkeitsgebot, erweist sich in der Praxis meist als unbegründet – auch weil das oberste deutsche Zivilgericht mit einem grundlegenden Urteil allen Abrechnungserstellern deutlich den Rücken gestärkt hat.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot – geregelt in § 556 Abs. 3 S. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – besagt, dass Sie Ihren Mieter vor unverhältnismäßigen und überflüssigen Kosten bewahren müssen. Dabei hilft Ihnen die folgende Kontrollüberlegung: Würde ich als Vermieter die Kosten auch dann veranlassen, wenn ich sie selbst zu tragen hätte? Ist das nicht der Fall und sind die Kosten dennoch angefallen, ist das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt.

Denn es gilt bei der Wirtschaftlichkeit auf Folgendes zu achten

Mit fremdem Geld darf man nicht weniger sorgsam umgehen als mit eigenem. Deshalb wird beispielsweise gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, wenn überdimensionierte Müllbehälter vorgehalten werden, obwohl kleinere verfügbare Behälter ausreichend und günstiger sind.

So entkräften Sie Einwände gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot  Mieter reagieren auf ihre Abrechnung oft mit dem Einwand, der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz sei verletzt worden – meistens jedoch zu Unrecht. Auch wenn Sie Preise vergleichen müssen, sind Sie doch nicht verpflichtet, das günstigste Angebot anzunehmen. Sprechen für die Wahl eines teureren Anbieters – etwa eines Hausmeisters oder Gärtners – sachliche Gründe, können Sie sich für ihn entscheiden. Solche Gründe sind zum Beispiel:

  • positive Referenzen zur Zuverlässigkeit des Anbieters
  • positive Referenzen zur Qualität der Leistung
  • die Vereinbarung von Kostenpauschalen (wenn abzusehen ist, dass der Bedarf steigen wird)
  • die Flexibilität bei der Leistungserbringung (etwa Treppenhausreinigung nach Bedarf)
  • günstige(re) Zahlungsbedingungen, Preisnachlässe oder ein günstiges Rabattsystem

Die Entscheidung des BGH

Darüber hinaus hat der BGH unlängst entschieden, dass die bloße Behauptung eines Mieters, der Vermieter habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, per se ohne Belang ist – denn er muss sie auch beweisen können (BGH, Urteil v. 06.07.11, Az. VIII ZR 340/10). Konkret: Der Mieter muss nachweisen können, dass keine sachlichen Gründe für die Auswahl Ihres Anbieters gegeben sind.

Ihr Vorteil: In seinem Urteil machte der BGH zugleich deutlich, dass ein Mieter diesen Beweis niemals allein unter Hinweis auf einen sogenannten Betriebskostenspiegel führen kann. Vielmehr muss er anhand Ihrer Abrechnungsunterlagen genau begründen, worin er das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt sieht. Kann er das nicht, gilt der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz als nicht verletzt.

Ihr weiterer Vorteil: Anders als manche Mieter denken, sind Vermieter wegen des Wirtschaftlichkeitsgebots niemals verpflichtet, ungünstige Verträge zu kündigen. Insbesondere brauchen Sie keine Energieversorgungsverträge zu kündigen, um zu einem preisgünstigeren Anbieter zu wechseln (BGH, Urteil v. 28.11.07, Az. VIII ZR 243/06).

Stellen Sie die Abrechnung fristgemäß zu – an alle Mieter

Für die Wahrung der Abrechnungsfrist reicht es nicht, die Abrechnung so rechtzeitig zur Post zu geben, dass der Mieter sie normalerweise innerhalb der Jahresfrist erhält. Denn Verzögerungen und Verluste bei der Postzustellung gehen zulasten des Absenders (BGH, Urteil v. 21.01.09, Az. VIII ZR 107/08). Sorgen Sie also dafür, dass Ihr Mieter die Abrechnung rechtzeitig erhält und Sie dies auch nachweisen können.

Sind mehrere Personen Mieter Ihrer Wohnung, sollten Sie unbedingt jedem
eine einzelne Abrechnung zustellen oder Ihre Abrechnung an alle Mieter
adressieren. Denn eine Nachzahlung dürfen Sie nur von dem Mieter
verlangen, der auch eine Abrechnung erhalten hat (BGH, Urteil v.
28.04.10, Az. VIII ZR 263/09).

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