1. Gerichte müssen Räumungsklagen vorrangig bearbeiten
Um Vermieter besser vor Mietnomaden zu schützen, schreibt die Zivilprozessordnung (ZPO) den Gerichten nun vor, Räumungsklagen „vorrangig und beschleunigt“ zu bearbeiten (§ 272 Abs. 4 ZPO n. F.).
Das bedeutet: Die Richter müssen die Gerichtstermine in Räumungssachen früher terminieren und haben die Fristen zur Stellungnahme sehr kurz zu halten. Befolgt ein Richter dieses Beschleunigungsgebot nicht, kann er mit einer Dienstaufsichtsbeschwerde dazu angehalten werden.
2. Verklagte Mieter müssen Ihnen Sicherheit leisten
Ist ein Mieter zugleich auf Räumung, Zahlung rückständiger Miete und künftiger Nutzungsentschädigung verklagt, kann das Gericht ihn auf Antrag des klagenden Vermieters verpflichten, für die Monat für Monat auflaufende Miete bzw. Nutzungsentschädigung eine Sicherheit zu leisten (§ 283a Abs. 1 ZPO n. F.). Erfasst sind alle Geldforderungen des Vermieters, die nach Klageerhebung und vor Erlass der Sicherungsanordnung fällig geworden sind.
Nicht erfasst sind jedoch streitige Mieterhöhungsbeträge. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Voraussetzung ist, dass Ihre Klage hohe Erfolgsaussichten hat, was das Gericht vorab überschlägig zu prognostizieren hat.
Gewinnt der Vermieter den Prozess, entscheidet das Gericht im Urteil zugleich, dass die Sicherheit an ihn auszuzahlen ist.
3. Räumung per einstweiliger Verfügung ist nun möglich
Leistet der Mieter einer gerichtlichen Anordnung zuwider diese Sicherheit nicht (siehe zuvor), kann das Gericht gegen ihn ein Ordnungsgeld und Ordnungshaft festsetzen. Der Vermieter erhält zudem nun auch sein Räumungsurteil vorläufig im Wege der einstweiligen Verfügung (§ 940a Abs. 3 ZPO n. F.) – was nur wenige Tage dauert.
Wie bisher kann die Räumung per einstweiliger Verfügung auch erreicht werden, wenn die Mieträume widerrechtlich in Besitz genommen wurden (Hausbesetzung). Erst im Urteil zum Hauptsacheverfahren wird der Räumungsanspruch endgültig festgestellt. Aber ein Mieter, der schon vorher räumen musste, wird wohl kaum in die Wohnung zurückkehren, auch wenn die Räumungsklage abgewiesen würde.
4. Vollstreckung gegen vermeintlichen Untermieter schneller
In der Vergangenheit haben Mieter die Zwangsräumung mitunter verhindert, indem sie schnell noch einen Untermieter „aus dem Hut gezaubert“ haben. Diese Möglichkeit, mit fingierten Untermietverträgen („menschliche Räumungsschutzschilde“) die Vollstreckung eines Räumungsurteils zu vereiteln, gibt es nicht mehr.
Gegen tatsächliche oder vermeintliche Untermieter, von denen der Vermieter erst nach Abschluss des Räumungsrechtsstreits erfährt, kann nun durch einstweilige Verfügung kurzfristig und unproblematisch ein ergänzender Räumungstitel und die Zwangsvollstreckung ohne Zeitverlust erwirkt werden (§ 940a Abs. 2 ZPO n. F.).
Bisher war es erforderlich, einen weiteren Räumungsrechtsstreit gegen den (vermeintlichen) Untermieter zu führen. Aber wie gesagt: Dies geht nur, wenn Sie erstmals im laufenden Räumungsrechtsstreit von der Untervermietung erfahren.
5. Kostengünstigere Berliner Räumung ist jetzt Gesetz
Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ hat nun eine gesetzliche Grundlage. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, kann der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen.
Die Räumung wird insoweit darauf beschränkt, den (Ex-)Mieter aus dem Besitz der Wohnung zu setzen (§ 885a ZPO n. F.). Nicht (mehr) erforderlich ist, dass sich der Vermieter hierzu auf sein Vermieterpfandrecht beruft. Der Gerichtsvollzieher erstellt insofern nur eine Dokumentation über alle Sachen des Mieters, die zunächst in den Mieträumen verbleiben können.
Dies ist günstiger, weil kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände anfällt. Vermieter können also kostengünstiger räumen. Hierzu trägt auch bei, dass der Gerichtsvollzieher „Sachen, an denen offensichtlich kein Interesse besteht“, unverzüglich vernichten darf (§ 885 Abs. 3 ZPO n. F.).