Schönheitsreparaturen: Welche Schäden der Mieter trotz unwirksamer Klausel ersetzen muss

Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam, kommt die gesetzliche Regelung zum Tragen. Danach ist der Vermieter für die Renovierung zuständig (§ 535 BGB).

Doch damit ist der Mieter nicht automatisch aus dem Schneider: Hat der Mieter die Wohnung in nicht vertragsgerechter – also in nicht üblicher – Weise genutzt, muss er die hierdurch entstandenen Schäden beseitigen oder die Kosten hierfür ersetzen. Die Gerichte ziehen zur Beurteilung dieser Frage die „Verkehrssitte“ heran und fragen, welches Verhalten beim „Wohnen“ üblich ist und was nicht.

Nutzungsart „Wohnen“: Übliches Verhalten ausschlaggebend

Beispiel: Nach Meinung der Gerichte entspricht es danach der Verkehrssitte, wenn Ihr Mieter im Bad der Mietwohnung 10 Löcher in die Kacheln bohrt, nicht aber, wenn es derer gleich 20 sind. Da letzterer Fall also nicht mehr üblich ist, muss Ihr Mieter die überzähligen Bohrlöcher schließen und die weiteren Arbeiten zur Herstellung des ursprünglichen Zustands vornehmen.

Was Vermieter nach der „Verkehrssitte“ hinnehmen müssen, ist also immer eine Frage des Einzelfalls. Die nachfolgende „Rechtssprechungsübersicht“ soll deshalb einen Überblick geben.

Dabei kann der Vermieter in den Fällen, in denen von den Richtern ein vertragsgemäßer Gebrauch verneint wurde, von seinem Mieter die Beseitigung des Schadens bzw. die Durchführung der entsprechenden Schönheitsreparaturen verlangen. Und zwar auch dann, wenn er zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht wirksam verpflichtet worden ist.

Ihre Wohnung weist nach ihrer Rückgabe Schäden auf bzw. sie oder einzelne Wohnungsteile müssen renoviert werden, weil … Vertragsgemäßer

Gebrauch*

Ja Nein
die Badewanne durch Fremdkörper (etwa Blumenvasen) beschädigt wurde (Abplatzungen an der Emaille). x
die Abwasserleitung durch Kinderspielzeug des Mieters verstopft ist. x
der Bodenbelag durch die Entfernung des vom Mieter verklebten Fußbodens (Auslegeware) beschädigt wurde. x
die Zimmertüren durch das Anbringen von Kleiderhaken beschädigt wurden. x
die Zimmertüren dadurch beschädigt wurden, dass sie unsachgemäß im Keller gelagert wurden. x
die Fliesen im Bad überstrichen und deshalb eine Neuverfliesung erforderlich wurde. x
im Bad der Wohnung mehr als 20 Bohrlöcher eingebracht wurden. x
die Wohnung derart beansprucht wurde, dass sie bei einer Mietdauer von nur 15 Monaten völlig verschlissen ist. x
der Mieter die zuvor weißen Tapeten einheitlich hellfarbig gestrichen hat. x
der Mieter jeden Raum einschließlich der Heizkörper und Türen in unterschiedlichen Farben gestrichen hat. x
der Mieter den Jugendstil-Stuck in Ölfarbe gestrichen hat. x
nachhaltige Tabak- bzw. Rauchspuren nach nur 2 Jahren Mietzeit vorhanden sind (sogenannter „Raucherexzess“). x
der Teppichboden bzw. das Parkett/Laminat nach nur 2 Jahren Mietzeit bereits völlig verschlissen ist. x
sich in der Toilettenschüssel starke Kalkablagerungen gebildet haben. x
die Wohnung ohne Ihre Zustimmung als Vermieter untervermietet wurde. x
sich an den Wänden des Kinderzimmers Filzstift-Zeichnungen und Aufkleber befinden. x
der Parkettboden durch das ständige Tragen von „Pfennigabsätzen“ durch die Mieterin beschädigt wurde. x
der Teppichboden durch Brandflecke beschädigt wurde. x
sich in der Küche über dem Herd Bohrlöcher nach Abbau der Dunstabzugshaube befinden. x
die Wohnung dadurch beschädigt wurde, dass der Mieter seine Waschmaschine nicht ordnungsgemäß angeschlossen hat. x
die Installation einer elektrischen Leitung nicht ordnungsgemäß erfolgt war. x
der Mieter an den Zimmerdecken Styroporplatten angebracht hat. x
eine Neutapezierung vorgenommen wurde, ohne dass die alte Tapete zuvor entfernt wurde. x
 

* Kein vertragsgemäßer Gebrauch = der Mieter muss dem Vermieter die entstandenen Schäden beseitigen oder ersetzen. Für Letzteres braucht der Vermieter dem Mieter keine Frist zu setzen (BGH, Urteil v. 28.02.18, Az. VIII ZR 157/17).

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