Mieten & Vermieten

Schönheitsreparaturen: Rauchspuren muss Ihr Mieter nicht entfernen

“Rauchen in der Wohnung verursacht gelbe Tapeten und stinkende Teppichböden”. Nein, so steht es nicht auf Zigarettenpackungen, doch ist es für viele Vermieter traurige Realität. Traurig deshalb, weil hohe Renovierungskosten die Folge sind und Sie nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs auf den Kosten dieser Schönheitsreparaturen sitzen bleiben. Zumindest dann, wenn Sie hier nicht rechtzeitig vorgebeugt haben.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Vermieter zur Beseitigung von Nikotinablagerungen einen Schadensersatz in Höhe von rund 8.200 € durchsetzen wollen. Allerdings ohne Erfolg. Die Richter stellten fest, dass das Rauchen des Mieters in der gemieteten Wohnung nicht vertragswidrig sei.

Schönheitsreparaturen vereinbaren

Ganz klar: Hat Ihr Mieter nach seinem Mietvertrag die Schönheitsreparaturen auszuführen, muss er renovieren – egal ob er in der Wohnung geraucht hat oder nicht. Zu dem BGH-Fall kam es auch nur, weil die entsprechende Klausel wegen "starrer Fristen" unwirksam war.
Rauchervereinbarung
Die Entscheidung zeigt wieder einmal, wie wichtig eine wirksame Schönheitsreparaturen-Klausel für Sie ist. Aber Sie können sich auch zusätzlich schützen: Eine Vereinbarung mit Ihrem Mieter, nach der in der Wohnung nicht mehr als 10 Zigaretten am Tag geraucht werden dürfen, wäre nach Meinung der Gerichte wohl zulässig.
Hält sich Ihr Mieter später nicht an diese Vereinbarung und nimmt die Wohnung Schaden, muss Ihr Mieter dessen Beseitigung dann bezahlen.
Bei exzessivem Rauchen muss Ihr Mieter zahlen
Ein Trost bleibt Ihnen als Vermieter aber: Wurde in Ihrer Wohnung "exzessiv" geraucht, muss Ihr Mieter ebenfalls renovieren – auch ohne mietvertragliche Verpflichtung. Dies hat der BGH in seinem Urteil noch einmal hervorgehoben.
Wann ein solcher Fall übermäßigen Rauchens vorliegt, ist schwer zu bestimmen und immer eine Frage des Einzelfalls. Immerhin hat das Landgericht Paderborn einen Mieter schon zu Schadensersatz verurteilt, weil dessen Tabakspuren bei nur zwei Jahren Mietzeit nur durch mehrmaliges Streichen der Wände zu beseitigen waren. (LGPaderborn, Urteil vom 23. 03. 2000, Az. 1 S 2/00)
Nur "groben Schmutz" muss Ihr Mieter entfernen
Und noch etwas hat der BGH in seinem Urteil entschieden: Im Fall war gestritten worden, in welchem Zustand die Wohnung an den Vermieter zurückgegeben werden müsse, wenn der Mietvertrag "besenrein" vorschreibt.
Der BGH stellte nun klar, dass hierunter nur die Beseitigung "grober Verschmutzungen" zu verstehen sei. Aus diesem Grund konnte der Vermieter zu allem Überfluss auch die Kosten für das Putzen der Fenster, der Einbauküche und des Kellers von den ausgezogenen Mietern nicht ersetzt verlangen (BGH, Az. VIII ZR 124/05).
Deshalb: Besser Sie vereinbaren, die Wohnung müsse "gründlich gesäubert" an Sie zurückgegeben werden.
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Über Ihren Experten

Burkhard Strack

Burkhard Strack ist Fachjournalist (DFJV-Mitglied) in den Ressorts Gesundheit, Finanzen und Marketing, Werbeprofi (Google AdWords Premium Partner) und Inhaber des Beraterportals experto.de.