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Schönheitsreparaturen: BGH erklärt strenge Farbwahlklauseln für unwirksam

Schönheitsreparaturen: BGH erklärt strenge Farbwahlklauseln für unwirksam
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Die bisherige Rechtsprechung zu Farbwahlklauseln bei Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof in einem jetzt veröffentlichten Urteil konkretisiert. Seit 2011 sind mietvertragliche Renovierungsklauseln, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben machen, nur wirksam, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt des Auszugs aus der Wohnung gelten und dem Mieter bei der Farbwahl noch einen gewissen Spielraum lassen.

Farbwahlklausel: Ausschließlich weiße Farbe schränkt Gestaltungsfreiheit ein
Andersherum und negativ formuliert: Die Einengung der Farbwahl auf die Farbe Weiß schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters zu stark ein und benachteiligt ihn unangemessen (BGH, Beschluss v. 14.12.10, Az. VIII ZR 198/10).

Die Interessen der Vermieter, so die Karlsruher Richter, werden durch diese Regelungen zur Farbwahl nicht ernsthaft berührt. Das Interesse des Vermieters gehe dahin, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dazu müsse der Mieter aber nicht zwingend durch Mietvertragsklauseln zur Farbwahl, auf einen weißen Anstrich festgelegt werden. Auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen erschwere eine Weitervermietung nicht.

Unwirksame Farbwahlklauseln in Mietverträgen
Mietvertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen, die bestimmten, dass der Mieter auch während der Mietzeit Renovierungsarbeiten in einer bestimmten Art und Weise ausführen muss (zum Beispiel Raufasertapete) oder dass er nur in konkret vorgegebenen Farben renovieren darf, sind auch schon nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH unwirksam:

  • Nach dem BGH-Urteil vom 20.01.10 (Az. VIII ZR 50/09 ist die folgende Klausel unwirksam: „Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren.“
  • Nach dem BGH-Urteil v. 18.02.09 (Az. VIII ZR 166/08) ist folgende Klausel unwirksam: „Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen.“
  • Nach dem BGH-Urteil vom 23.09.09 (Az. VIII ZR 344/08) ist die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen“, unwirksam.
  • Nach dem BGH-Urteil vom 18.06.08 (Az. VIII ZR 224/07) ist die folgende Formularklausel unwirksam: „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“
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