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Schadensersatz bei verspäteter Erstellung der Jahresabrechnung?

Schadensersatz bei verspäteter Erstellung der Jahresabrechnung?
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Wenn die Jahresabrechnung stark verzögert erstellt wird, stellt sich für manche Eigentümer die Frage, ob sie Anspruch auf Schadensersatz haben.

Frage:

Wir haben uns im Januar 2017 eine Eigentumswohnung gekauft, die wir vermietet haben. Jetzt haben wir erfahren, dass die anderen Eigentümer ihre Jahresabrechnung für das Abrechnungsjahr 2015 bis heute nicht erhalten haben. Wir machen uns jetzt natürlich Sorgen. Wir befürchten, dass der Verwalter auch die Jahresabrechnung für 2016 gar nicht oder aber so spät erstellen wird, dass wir die darin enthaltenen Betriebskosten nicht mehr rechtzeitig an unseren Mieter weiterleiten können. Hierfür haben wir ja nur 1 Jahr Zeit. Können wir in diesem Fall von unserem Verwalter Schadensersatz verlangen?

Dr. Mahlstedt:

Zunächst einmal ist es richtig, dass Sie die Betriebskostenabrechnung Ihren Mietern innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zukommen lassen müssen. Das regelt § 556 Abs. 3 BGB. Da Ihr Verwalter die Jahresabrechnung für 2016 bis heute noch nicht erstellt hat, sind Ihre Sorgen berechtigt.

Was Ihre Frage nach Schadensersatz angeht, so ist die Rechtsprechung hierzu uneinheitlich. So hat das Landgericht Frankfurt kürzlich die Haftung des Verwalters gegenüber einem vermietenden Sondereigentümer, der die Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter nicht rechtzeitig erstellen konnte, abgelehnt (LG Frankfurt, Urteil v. 14.10.11, Az. 2-09 S 2/11).

Das Gericht begründet sein Urteil damit, dass es Aufgabe des vermietenden Eigentümers sei, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Mit dieser Verpflichtung habe der Verwalter nichts und seine Jahresabrechnung nur indirekt etwas zu tun.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat dagegen eine grundsätzliche Schadensersatzpflicht des Verwalters bejaht, dies jedoch nur unter der Voraussetzung, dass sich der Verwalter in Verzug mit der Erstellung der Jahresabrechnung befindet (OLG Düsseldorf, Urteil v. 22.12.06, Az. I Wx 160/06).

Wichtig:

Haben Sie die Jahresabrechnung hoffentlich bald erhalten, brauchen Sie aber nicht darauf warten, dass diese von der Eigentümerversammlung auch beschlossen wird. Vielmehr dürfen Sie als Vermieter die Jahresabrechnung nun auch ohne vorherigen Beschluss zur Grundlage Ihrer Betriebskostenabrechnung machen (BGH, Beschluss v. 14.03.17, Az. VIII ZR 50/16).

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