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Renovierungsklausel: Mieter müssen Fenster nicht von außen streichen

Renovierungsklausel: Mieter müssen Fenster nicht von außen streichen
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

In vielen Mietverträgen legt eine Renovierungsklausel fest, dass zu den vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen auch der „Anstrich der Fenster von außen“ gehöre. In einem aktuellen Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof nun entschieden, dass die Mieter dazu nicht verpflichtet werden dürfen.

Urteil des Bundesgerichtshofs zu Renovierungsklauseln
Diese Arbeiten fallen laut dem Karlsruher Gericht als Instandsetzungsarbeiten dem Vermieter zur Last. Die Außenarbeiten fallen damit nicht unter die in der Berechnungsverordnung definierten Schönheitsreparaturen. Die geforderte Renovierungsklausel in Formularmietverträgen ist damit ungültig geworden.

Viele Renovierungsklauseln sind unwirksam
Allerdings gehen die Richter am BGH noch einen Schritt weiter: Ist eine solche Renovierungsklausel im Mietvertrag enthalten, braucht der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen leisten.

Insofern stellten die höchsten deutschen Mietrichter klar, dass eine Klausel zu den Schönheitsreparaturen nicht in gültige und ungültige Teile zerlegt werden könne. Ist ein Teil unzulässig, führt das zur Unwirksamkeit der gesamten Vorschrift. Dies hatte der BGH auch schon zu Renovierungsklauseln entschieden, für die vertraglich starre Fristen unabhängig von der Abnutzung vorgegeben sind.

Andernfalls könnte ein Vermieter zahlreiche unzulässige Klauseln einfügen und dennoch im Streitfall sicher sein, dass er das gesetzlich Vorgeschriebene erhalte. Damit würde jedes Risiko entfallen, unzulässige Klauseln zu verwenden. Mit anderen Worten sagt der BGH also: Wer zu hoch pokert, verliert alles (BGH, Urteil v. 19.02.09, VIII ZR 210/08).

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Dr. Tobias Mahlstedt

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