Mieten & Vermieten

Schimmel: Ohne Abmahnung darf der Mieter nicht kündigen

Schimmel: Ohne Abmahnung darf der Mieter nicht kündigen
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Streitthema Schimmel: Selbst im Sommer kracht es deswegen in vielen Mietverhältnissen. Dies liegt auch daran, dass nicht wenige Mieter Schimmelflecken in der Wohnung zum Anlass nehmen, mit einer vorzeitigen Kündigung aus dem Mietverhältnis auszusteigen.

Fristlose Kündigung wegen Schimmel ist selten haltbar
Eine fristlose Kündigung wegen Schimmel in der Wohnung des Mieters ist nur selten begründet und ohne vorherige Abmahnung eigentlich nie. Genauso wie Sie als Vermieter dem Mieter bei Pflichtverstößen zuerst die Gelbe Karte zeigen – also abmahnen – müssen, muss es auch der Mieter tun.

In einem Grundsatzurteil hat der BGH entschieden, dass ein Mieter auch bei einer erheblichen Pflichtverletzung des Vermieters (etwa bei baulich bedingtem Schimmel) diesen vor einer fristlosen Kündigung zunächst abmahnen muss; tut er dies nicht, ist die fristlose Kündigung unwirksam, da der Vermieter keine Möglichkeit der Abhilfe hat (BGH, Urteil v. 18.04.07, Az. VIII AZ 182/06).

In der Praxis kündigen Mieter oft ohne Abmahnung
Unter Hinweis auf eine tatsächlich vorhandene oder nur behauptete Gesundheitsgefahr kündigen Mieters oft sofort. So war es auch in dem Fall, über den der BGH entschieden hatte: Die Mieterin litt an Neurodermitis und Asthma und hatte insbesondere in den Monaten vor Feststellung des Schimmelpilzbefalls häufiger Hautauschlag und Asthmaanfälle erlitten.

Dennoch stellten die Karlsruher Richter klar: Auch in einem solchen Fall ist die fristlose Kündigung nicht ohne vorherige Aufforderung unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung bzw. erfolglosem Abmahnen wirksam. Darauf kann nur im Ausnahmefall verzichtet werden, wenn die Fristsetzung bzw. die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters zulässig ist.

Tipp: Prüfen Sie Abmahnung wegen Schimmel sofort
Erhalten Sie gemäß diesem BGH-Urteil eine Abmahnung Ihres Mieters wegen Schimmel und damit verbundener Gesundheitsgefahr, sollten Sie diese Abmahnung aber ernst nehmen und den Schaden prüfen.

Stellt sich heraus, dass der Schimmel nicht vom Mieter selbst verursacht wurde, sollten Sie handeln und den Schaden beseitigen. Tun Sie das nicht, könnte der Mieter dann nicht nur erfolgreich fristlos kündigen sondern er könnte von Ihnen auch Schadensersatz verlangen, etwa die Umzugskosten in eine neue Wohnung.

Zudem lassen Gerichte auch einen Aufwendungsersatzanspruch für die in Zusammenhang mit dem Umzug aufgewandten Arbeitsstunden bis hin zu einer Vergütung von zehn Euro pro Stunde zu.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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