Mieten & Vermieten

Offene Forderungen – die Zahlungen Ihres Mieters richtig verrechnen

Offene Forderungen – die Zahlungen Ihres Mieters richtig verrechnen
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

In der Vermietungspraxis kommt es immer wieder vor, dass ein Vermieter gleichzeitig mehrere offene Forderungen gegen seinen Mieter hat. Zahlt dann der Mieter einen Teilbetrag, stellt sich die Frage: Welche der offenen Forderungen sind durch die Zahlung beglichen, welche sind noch offen? Die richtige Verrechnung kann entscheidend sein für den Erfolg Ihrer fristlosen Kündigung oder Zahlungsklage.

Grundsätzlich kann der Mieter frei bestimmen, auf welche von mehreren Einzelforderungen seines Vermieters er zahlen will. Lautet beispielsweise der Überweisungsvermerk auf "Miete für August und September", sind Sie hieran gebunden, auch wenn die Juni- Miete ebenfalls noch offen ist. Kommt es zum Gerichtsverfahren, weil der Mieter freiwillig nicht zahlt, reicht die allgemeine Behauptung "Rückstand mit einer Monatsmiete" nicht aus. Sie müssten präzise vortragen "Rückstand mit der Miete für den Monat Juni 2014", sonst würde Ihre Klage abgewiesen.

Zum Thema empfiehlt die experto-Redaktion:
Mietrecht (Rechtstaschenbuch)

Beispiele aus der Praxis

Zahlt der Mieter, ohne dabei anzugeben, welche von mehreren Forderungen er tilgen will, kann sich eine Tilgungsbestimmung möglicherweise aus dem Zeitpunkt der Zahlung oder aus dem gezahlten Betrag ergeben.

Beispiel 1: Der Mieter schuldet Ihnen eine Miete von 520 € und eine Betriebskostennachzahlung von 135 €. Zahlt er 135 €, will er offensichtlich die Betriebskosten begleichen, bei 520 € die Miete.

Beispiel 2: Der Mieter hat die September-Miete nicht gezahlt. Pünktlich Anfang Oktober zahlt er den Betrag von einer Monatsmiete. Die Zahlung ist ohne andere Anhaltspunkte als Zahlung der Oktober-Miete anzusehen. Die September-Miete bleibt offen.

Mitunter lässt sich aber auch aus den Umständen der Zahlung nicht ablesen, welche Forderung der Mieter denn eigentlich begleichen will, etwa wenn im obigen Beispiel 1 der Mieter zur Monatsmitte 100 € zahlt. Für diese Fälle trifft § 366 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eine Tilgungsbestimmung.

Nach dieser Regelung werden Zahlungen des Mieters fast immer auf die älteste Forderung zuerst verrechnet. Eine Ausnahme besteht, wenn die Säumnis den Vermieter zur Kündigen berechtigen würde. In diesem Fall sind Zahlungen vorrangig auf Rückstände zu verrechnen, aufgrund derer dem Vermieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich wäre.

Beispiel für eine Teilbetragszahlung

Der Mieter hat die letzte Betriebskostennachforderung noch nicht beglichen. Später bleiben noch 2 Monatsmieten offen. Der Vermieter hat bisher nicht gekündigt. Der Mieter zahlt einen Teilbetrag ohne Tilgungsbestimmung. Hier ist die Zahlung des Mieters ausnahmsweise nicht auf die Betriebskostennachforderung als die älteste offene Forderung zu verrechnen, sondern auf die erste der beiden offenen Monatsmieten.

Denn durch eine Mietzahlung kann der Mieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs noch abwenden, während eine Zahlung auf die Betriebskosten ihm nicht helfen würde. Auf offene Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen kann nämlich eine fristlose Kündigung ohnehin nicht gestützt werden.

Auf einen Blick: So schnell verjähren Ihre Forderungen 

Nach 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache (§ 548 BGB)

  • Schadenersatz wegen Beschädigung der Mietsache
  • Ansprüche wegen nicht oder schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen

 

Nach 3 Jahren, und zwar beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem die Forderung fällig wurde (§ 195, 199 BGB)

  • Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete
  • Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses
  • Schadenersatz wegen Mietausfalls nach fristloser Vermieterkündigung

 

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