Neues zur verbilligten Vermietung von Wohnraum

Neues zur verbilligten Vermietung von Wohnraum

Vermieter, die Wohnraum verbilligt vermieten, also unterhalb der ortsüblichen Miete, müssen aus steuerlicher Sicht grundsätzlich aufpassen. Im schlimmsten Fall droht ihnen nämlich eine Kürzung der steuermindernden Werbungskosten. Ab 2012 haben sich die Spielregeln hierzu geändert. Was nun gilt, erfahren Sie hier.

Bisherige Regelung

Nach altem Recht musste sich ein Vermieter, der verbilligt Wohnraum überlässt, drei verschiedene Grenzen merken:

Sofern seine Miete mindestens 75 % der ortsüblichen Miete beträgt, war er auf der sicheren Seite. In diesem Fall bejahte das Finanzamt seine Einkünfteerzielungsabsicht und er konnte die Werbungskosten in voller Höhe steuermindernd ansetzen.

Betrug die vereinbarte Miete weniger als 75 %, jedoch mindestens 56 %,
war der Vermieter gezwungen, eine Überschussprognose über 30 Jahre zu
fertigen. Endete die Prognose positiv, konnte er alle Werbungskosten
steuermindernd zum Abzug bringen. Endete die Prognose jedoch negativ, kam
es zu einer Aufteilung in einen entgeltlichen und in einen
unentgeltlichen Teil. Nur soweit er entgeltlich vermietete, dürfte er
dann Werbungskosten steuermindernd zum Abzug bringen.

Wenn die vereinbarte Miete sogar weniger als 56 % betrug, konnten die
Werbungskosten auch nur entsprechend anteilig berücksichtigt werden.

Neuregelung bei der verbilligten Vermietung

Die bisherige Regelung ist mittlerweile überholt, weil sie letztmalig in der Steuererklärung für 2011 angewendet werden wird. Ab 2012 gilt aufgrund des Steuerentlastungsgesetzes etwas komplett Neues. Die bisherige Dreiteilung wird aufgegeben. Zukünftig wird nur noch in zwei Fallgruppen unterschieden:

Wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, wird das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht bejahen und sämtliche Werbungskosten können zu 100 % steuermindernd abgezogen werden. Selbst wenn die Miete beispielsweise nur 67 % der ortsüblichen Miete beträgt, können 100 % der Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % im Bezug auf die ortsübliche Miete für eine vergleichbare Immobilie, kommt es wieder zur Aufteilung der Miete in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Dies bedeutet, dass auch die Werbungskosten nur anteilig (soweit sie auf den entgeltlichen Teil entfallen) steuermindernd abgesetzt werden können. Beispiel: Der Wohnraum ist zu 65 % der ortsüblichen Miete vermietet, dann kann auch nur 65 % der Werbungskosten steuermindernd angesetzt werden.

Tipps zum Umgang mit der Neuregelung

Wer bisher als Steuersparmodell an einen Angehörigen vermietet hat und die Miete dabei auf mindestens 75 % des Ortsüblichen festgesetzt wurde, kann aufgrund der Neuregelung die Miete nun sogar auf mindestens 66 % senken und dennoch alle Werbungskosten zu 100 % steuermindernd ansetzen. Ein steuerlicher Verlust, beispielsweise aus der Vermietung an das Kind, wird größer und kann so zu einer höheren Steuerersparnis beitragen.

Insgesamt trägt die Neuregelung daher zu einer deutlichen Vereinfachung in der praktischen Handhabung bei verbilligten Vermietungen bei.

Aber aufgepasst: Wer bisher den Wohnraum zu mindestens 56 % der ortsüblichen Miete vermietet hatte und eine positive Überschussprognose vorweisen konnte, konnte auch 100 % der Werbungskosten abziehen. Da es bei der Neuregelung keine Überschussprognose mehr gibt, kann in solchen Fällen auch nur ein anteiliger Abzug der Werbungskosten erreicht werden.

Daher der Tipp: Zu Beginn des Jahres 2012 sollte die Miete auf mindestens 60 % der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, damit auch 100 % der Werbungskosten steuermindernd abgezogen werden können.

Veröffentlicht am 15. Januar 2012