Mieten & Vermieten

Neu: Barrierefreiheit im Mietrecht

Eine für Sie als Vermieter relevante Änderung des Mietrechts stellt die Einführung des Begriffs der "Barrierefreiheit" dar. Bislang gab es diesen Begriff im Mietrecht nicht. Bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kann der Mieter danach vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung erforderlich sind.

Als Vermieter müssen Sie wissen, dass der Begriff „behindert“ nicht im engen Sinne des Sozialrechts verstanden wird. Er umfasst vielmehr sämtliche erheblichen bzw. dauerhaften Einschränkungen der Bewegungsfähigkeit des Mieters. Dabei kommt es nicht darauf an, ob diese bereits bei Mietbeginn vorhanden sind oder erst im Laufe des Mietverhältnisses entstehen. Damit soll die neue Regelung auch alte Menschen erfassen, die durch eine altersgerechte Umgestaltung ihrer Wohnung einen Umzug ins Pflegeheim vermeiden können.
Begünstigt durch die neue Regelung ist nicht nur der Mieter selbst. Ein Anspruch besteht auch in denjenigen Fällen, in denen ein in der Wohnung des Mieters lebender Angehöriger oder Lebensgefährte in seiner Bewegungsfähigkeit eingeschränkt wird. Geschützt sind damit alle Personen, die der Mieter berechtigterweise in seiner Wohnung aufgenommen hat. Egal, ob diese selbst Partei des Mietvertrags geworden sind oder nicht.

Bauliche Veränderungen: Der Anspruch des Mieters auf die erforderlichen baulichen Veränderungen ist nicht auf die Mietwohnung beschränkt. Auch außerhalb der Wohnung können derartige Veränderungen erforderlich werden (z. B. beim Hauszugang oder dem Treppenhaus). Innerhalb der Wohnung kommen beispielsweise folgende Maßnahmen in Betracht:

  • Einbau einer behindertengerechten Nasszelle,
  • Verbreiterung von Türen,
  • Montage von Gehhilfen.

Bei der Abwägung zwischen den Interessen des behinderten Mieters und jenen des Vermieters bzw. der übrigen Mieter, sind folgende Kriterien zu berücksichtigen:

  • Art,
  • Dauer und Schwere der Behinderung,
  • Erforderlichkeit,
  • Umfang und Dauer der Maßnahme,
  • Dauer der Bauzeit,
  • Möglichkeit eines Rückbaus,
  • bauordnungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit,
  • Umfang der Beeinträchtigung der übrigen Mieter während der Umbauzeit,
  • Einschränkungen der sonstigen Nutzung durch
    die Umbaumaßnahme selbst,
  • mögliche zusätzliche Haftungsrisiken des Vermieters aufgrund der ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht.
Als Vermieter können Sie Ihre Zustimmung zu einer baulichen Veränderung davon abhängig machen, dass der Mieter eine Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands leistet. Dabei müssen Sie wissen, dass diese Sicherheit unabhängig von einer eventuell bereits gezahlten Mietkaution ist. Was die Höhe der Sicherheit anbelangt, so hängt diese vom Umfang der Umbaumaßnahmen und den zu erwartenden Rückbaumaßnahmen ab. Insoweit sollten Sie sich anhand eines Kostenvoranschlags oder der Berechnung eines Bausachverständigen Klarheit verschaffen.
Wichtig:
Anders als bei der normalen Mietkaution muss der Mieter die Sicherheit vor Beginn der Umbaumaßnahmen in voller Höhe erbringen. Einen Anspruch auf ratenweise Zahlung hat er nicht. Eine Zahlung in Raten kann jedoch vertraglich vereinbart werden. Was die Anlageform der Sicherheit anbelangt, so gelten hier die Bestimmungen für die Mietkaution entsprechend: Entweder wird die Sicherheit zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt oder die Mietparteien vereinbaren eine andere Anlageform. Auch die Kaution für die Rückbaukosten muss vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden. Soweit keine andere Vereinbarung getroffen wurde, stehen die Erträge dem Mieter zu und erhöhen Ihre Sicherheit.
Fazit:
Der Anspruch des Mieters auf Barrierefreiheit kann im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden. Dies gilt sowohl für einen individuell vereinbarten Ausschluss als auch für einen Formularvertrag.

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Burkhard Strack

Burkhard Strack ist Fachjournalist (DFJV-Mitglied) in den Ressorts Gesundheit, Finanzen und Marketing, Werbeprofi (Google AdWords Premium Partner) und Inhaber des Beraterportals experto.de.

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