Mit diesem „Trick“ muss Ihr Mieter auch die Verwaltungskosten zahlen

Die Kosten, die Sie als Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen dürfen, sind gesetzlich abschließend geregelt. Verwaltungskosten gehören nicht dazu, als Vermieter bleibt Ihnen jedoch ein – viel zu selten genutztes – „Hintertürchen“.

Viele Vermieter bedienen sich bei der Vermietung der Hilfe einer Verwaltung. Die Vorteile hierfür liegen auf der Hand: Die Verwaltung erstellt die Betriebskostenabrechnungen, kümmert sich um Beschwerden der Mieter, führt in Ihrem Auftrag Mieterhöhungen durch, koordiniert die Durchführung von Reparaturen und macht – je nach Vertrag – noch vieles mehr.

Das alles hat natürlich seinen Preis, der je nach Qualität der Verwaltung und Umfang ihrer Leistungen zwischen 15 € und 30 € pro Wohnung im Monat liegt. Und auf diesen Kosten bleiben regelmäßig Sie sitzen. Die Verwaltung übernimmt letztlich Ihre Aufgaben als Vermieter, daher braucht Ihr Mieter Ihnen die hierfür entstehenden Kosten nicht zu erstatten.

Gemäß BetrKV unzulässige Nebenkosten

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt nämlich ausdrücklich fest, dass die Kosten der Verwaltung keine Betriebskosten sind (§ 1 Abs. 2 Nr. 1).

Diese für das Wohnungsmietrecht zwingende gesetzliche Vorgabe können Sie auch nicht in Ihrem Mietvertrag ändern. Dies ist der Grund, warum Sie die folgenden Kosten nicht auf Ihren Mieter bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung umlegen dürfen:

  • Kosten für die Durchführung von Wohnungsabnahmen
  • Kosten für Büromaterial und Porto im Rahmen der Mieterverwaltung
  • Kosten für Rundschreiben an die Mieter
  • Kosten für die Prüfung der Solvenz von Interessenten bei der Neuvermietung
  • Kontoführungsgebühren
  • Kosten für die Auswechslung der Namensschilder an Klingel, Hausund Wohnungstür
  • Kosten für den WEG-Verwalter

Die Umlage dieser Kosten ist nur in einem Gewerbemietvertrag möglich. Was aber kaum jemand weiß: Es gibt einen "Trick", wie Sie sich diese Kosten auch von einem Wohnungsmieter bezahlen lassen können: Werden diese Kosten im Mietvertrag nämlich nicht als Verwaltungskosten ausgewiesen, sondern als "zusätzlicher Mietbestandteil" bzw. als "Teil der Nettokaltmiete", sehen die Gerichte diese Umwälzung der Kosten auf den Mieter als zulässig an (z. B. LG Düsseldorf, Urteil v. 15.12.95, Az. 21 S 182/95). Hierzu verwenden Sie in Ihrem Mietvertrag die unten stehende Musterformulierung bzw. ergänzen darin sinngemäß einfach die Ziffer 2:

Musterformulierung

"Der Mieter hat monatlich, bis jeweils zum 3. Werktag folgende Zahlungen zu leisten:

1) Die Nettokaltmiete in Höhe von (…) €

2) Eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von (…) € als zusätzlicher Mietbestandteil

3) Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von (…) €."

Der "Trick" bei dieser Vorgehensweise liegt darin, dass Sie die Verwaltungskosten nicht als Betriebskosten vereinbaren. Diese Umgehung der Betriebskostenverordnung macht es aber erforderlich, dass Sie Ihre Verwaltungskosten vor Abschluss des Mietvertrags als Pauschale kalkulieren müssen. Denn eine spätere Erhöhung der Kosten bzw. die nachträgliche Einbeziehung weiterer  Verwaltungskosten ist Ihnen dann nicht mehr möglich.

Bitte beachten Sie: Da Ihr Mieter die Verwaltungspauschale als zusätzlichen Mietbestandteil zu zahlen hat, brauchen Sie über die einzelnen Kostenpositionen auch nicht in Ihrer jährlichen Betriebskostenabrechnung abzurechnen. Dies ist genau genommen gar nicht zulässig, weil der Mieter die Kosten ja nicht als Betriebskosten zahlt, was – wie gesagt – ja unzulässig wäre.

Veröffentlicht am 25. November 2014