Einseitiger Kündigungsverzicht im Mietvertrag ist unwirksam

Regelmäßig entscheidet der BGH über Mietvertragsklauseln und beantwortet die Frage, was wirksam vereinbart werden kann und was nicht? Kürzlich hat er entschieden, dass eine Klausel, wonach nur der Mieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet, unwirksam ist. Zumindest dann, wenn der Mietvertrag keine Mietstaffel enthält.

Die Mieter sind mobil wie nie, die meisten Mietverhältnisse dauern nur wenige Jahre. Da die strengen Voraussetzungen für den Abschluss eines Zeitmietvertrags häufig nicht gegeben sind, vereinbaren viele Vermieter mit ihren Mietern einen Kündigungsverzicht auf bestimmte Dauer. Dies ist für den Vermieter eine gute Sache, denn in dieser Zeit sind das Mietverhältnis und damit die Mieteinnahmen weitestgehend sicher.

Das Urteil zum Kündigungsverzicht betrifft nicht Staffelmietverträge
In ihrem Urteil entschieden die Richter am BGH, dass ein solcher Kündigungsverzicht in einem Formularmietvertrag ohne Mietstaffel nur dann wirksam ist, wenn er für beide Seiten in gleicher Weise gilt. Verzichtet nur der Mieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung, ohne dass sich der Vermieter in gleicher Weise bindet, ist er "unangemessen benachteiligt" (BGH, Urteil v. 05.01.09, Az. BGH VIII ZR 30/08).

Einseitiger Kündigungsverzicht ist unwirksam
Damit sind alle Mietvertragsklauseln unwirksam, die etwa wie folgt lauten: "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht 1 Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet". Die Folge aus diesem Urteil ist, dass der einseitige Kündigungsverzicht grundsätzlich unwirksam ist und das die betreffenden Mieter ihren Mietvertrag jederzeit mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen können.

Für die künftige Gestaltung Ihres Mietvertrags ist dieses Urteil jedoch kein Beinbruch. Denn mit einem beiderseitigen Kündigungsverzicht vergeben Sie sich als Vermieter nicht viel, da Sie ohnehin nur unter erschwerten Bedingungen kündigen können. Dies deshalb, weil Sie im Unterschied zu Ihrem Mieter für eine ordentliche Kündigung einen Grund brauchen. Vermieter und Mieter können in Staffelmietverträgen auch weiterhin wirksam vereinbaren, dass beide Seiten für höchstens vier Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten.

Einen Kündigungsverzicht vertraglich vereinbaren
Nach dem neuen Urteil haben Sie noch folgende Möglichkeiten, einen Kündigungsverzicht vertraglich zu vereinbaren:

  • In einem Formularmietvertrag ist ein Kündigungsverzicht von bis zu 4 Jahren möglich, wenn er für beide Seiten gleichermaßen gilt.
  • In einer individuell ausgehandelten Vereinbarung kann ein Mieter auch allein für bis zu 5 Jahre auf sein Kündigungsrecht verzichten.
  • In einem – auch formularmäßigen – Staffelmietvertrag kann der Mieter einseitig bis zur Dauer von 4 Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichten.
Veröffentlicht am 19. Juni 2009
Autor
Dr. Tobias Mahlstedt