Mieten & Vermieten

Mieterwechsel: So wahren Sie Ihre Interessen als Vermieter

Bei der Beendigung eines Mietverhältnisses kommt es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Mietern und Vermietern. Oftmals sind es nur vergleichsweise nichtige Anlässe, die zu ausufernden Streitigkeiten führen. Für Sie als Vermieter kommt es darauf an, dass ein Mieterwechsel reibungslos vonstatten geht. Ein langer Streit mit Ihrem Mieter bringt nicht nur Ärger, er kostet auch immer Zeit und Geld.

Einen Streit auszutragen und möglicherweise noch Gerichte einzuschalten, kann Sie reichlich Nerven und vor allem viel Zeit kosten. Überlegen Sie immer, ob es das wirklich wert ist oder ob Sie nicht auf andrem Weg mehr erreichen.

Auch wenn Sie im Recht sind, denken und handeln Sie kaufmännisch; deshalb ist ein wirtschaftlich zu vertretender Kompromiss mit dem Mieter allemal besser als ein möglicherweise jahrelanger Rechtsstreit, der in sehr vielen Fällen ohnehin mit einem Vergleich endet.

Um interessengerecht handeln zu können, müssen Sie folgende Fragen klären:
  • Sind noch Schönheitsreparaturen erforderlich?
  • Sind in der Wohnung Schäden zu beseitigen?
  • Was soll mit etwaigen Einbauten in der Wohnung geschehen?
  • Kann der Mieter die Erstattung von eigenen Aufwendungen für die Wohnung verlangen?

Wann Ihr Mieter die Wohnung beim Auszug renovieren muss
Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die das Aussehen der Wohnung verbessern. Durch Schönheitsreparaturen soll Ihr Mieter die Abnutzungserscheinungen beseitigen, die auf den normalen vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zurückzuführen sind.

Ein Gewohnheitsrecht, das den Mieter zur Renovierung verpflichtet, gibt es nicht. Auch eine allgemeine Verkehrssitte, nach der sich ein Mieter mit Abschluss des Mietvertrags sozusagen automatisch zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, besteht ebenfalls nicht. 

Das bedeutet: Ohne eindeutige Regelung im Mietvertrag bleiben Sie auf den Kosten für eine Renovierung der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses sitzen.

In vielen "selbstgestrickten" Mietverträgen ist immer wieder der Satz zu lesen: "Die Wohnung muss in dem Zustand zurückgegeben werden, wie sie übernommen wurde." Eine solche Formulierung hilft Ihnen überhaupt nicht. Gerichte legen sie so aus, dass der Mieter nur die Kosten für solche Schäden übernehmen soll, die er auch selbst verursacht hat.

Praxis-Tipp:
Achten Sie deshalb vor dem Unterschreiben des Mietvertrags darauf, dass das Vertragsformular klare und eindeutige Regelungen zu den Schönheitsreparaturen enthält. Sofern Ihr Mietvertrag keine Vereinbarung über die Zeitabstände enthält, in denen Schönheitsreparaturen auszuführen sind, können Sie sich an folgendem Fristenplan orientieren: 

Wann eine Renovierung fällig ist:

  • Küchen, Bäder, Duschen: alle drei Jahre
  • Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten: alle fünf Jahre
  • Andere Nebenräume: alle 7 Jahre

Ob im Einzelfall Schönheitsreparaturen fällig sind, muss aber immer entsprechend der Abnutzung entschieden werden. Und die muss für jeden Raum in der Wohnung getrennt beurteilt werden. Es kann es also durchaus passieren, dass beim Auszug des Mieters nur bestimmte Räume der Wohnung zu renovieren sind. Soweit Ihr Mieter keine Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, muss er die Wohnung lediglich "besenrein" zurückgeben.

Praxis-Tipp: Am besten vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter im Mietvertrag, dass er sich an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligt, auch dann, wenn Sie bei seinem Auszug noch nicht fällig sind. Die Höhe der Kostenbeteiligung richtet sich danach, wie lange die letzte Renovierung zum Zeitpunkt des Auszugs zurückliegt.

Eine solche Formularklausel ist zulässig und verhindert lange Diskussionen über Art und Umfang der durchzuführenden Arbeiten. Außerdem vermeiden Sie, dass Sie bei mehreren, aufeinander folgenden, kurzfristigen Mietverhältnissen Schönheitsreparaturen selbst durchführen müssen.

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Über Ihren Experten

Burkhard Strack

Burkhard Strack ist Fachjournalist (DFJV-Mitglied) in den Ressorts Gesundheit, Finanzen und Marketing, Werbeprofi (Google AdWords Premium Partner) und Inhaber des Beraterportals experto.de.