Mieterhöhung: Ab sofort kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an

Ihre tatsächliche Wohnfläche ist ausschlaggebend für die Berechnung einer Mieterhöhung.

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten ab, war bisher bei Abweichungen unter 10% die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche maßgebend. Diese 10%-Rechtsprechung hat der BGH für Mieterhöhungen jetzt aufgegeben: Ab jetzt rechnen Sie bei Mieterhöhungen immer auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche ab (BGH, Urteil v. 18.11.15, Az. VIII ZR 266/14).

Bisher galt sowohl für Mieterhöhungen als auch für Betriebskostenabrechnungen und Mietminderungen: Beträgt die Abweichung 10% oder mehr, ist die tatsächliche Mietfläche zugrunde zu legen. Bei geringfügigeren Abweichungen gilt die vereinbarte Fläche.

10%-Rechtsprechung gilt nicht mehr bei Mieterhöhungen

Ab jetzt sieht das bei Mieterhöhungen anders aus: Hier dürfen und müssen Sie die neue Miethöhe in Zukunft immer auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche berechnen. Ob die tatsächliche Wohnfläche von den Angaben im Mietvertrag um mehr oder weniger als 10% abweicht, spielt für Mieterhöhungen ab jetzt keine Rolle mehr.

Begründung der BGH-Richter: Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es allein auf den objektiven Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung an.Dafür sind die tatsächlichen Verhältnisse zugrunde zu legen. Abweichungen von den objektiv vorhandenen Wohnwertmerkmalen – zu denen auch die Wohnfläche gehört – können nicht wirksam vereinbart werden.

Beachten Sie die Kappungsgrenze

Eine weitere Klarstellung haben die BGH-Richter in ihrer aktuellen Entscheidung getroffen: Wenn die tatsächliche Wohnfläche größer als die im Vertrag vereinbarte Fläche ist, dürfen Sie die Miete erhöhen. Hierbei müssen Sie aber die allgemeinen Mieterhöhungsvoraussetzungen, insbesondere auch die Kappungsgrenze, einhalten. Diese ermitteln Sie als Prozentsatz (20% bzw. 15%) von der ursprünglichen Miete.

Unzulässig wäre es, zunächst die alte – zu niedrige – Quadratmeter-Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben und dann eine weitere Erhöhung auf die Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zu stützen.

Veröffentlicht am 27. Januar 2016