Mieten & Vermieten

Mieter darf Nutzungsentschädigung wegen neuer Mängel nicht kürzen

Mieter darf Nutzungsentschädigung wegen neuer Mängel nicht kürzen
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Viele Mieter räumen bei Mietende nicht oder nicht vollständig die Mietwohnung. In diesem Fall schuldet der Mieter Ihnen eine Nutzungsentschädigung, so lange, bis er räumt. In einem erfreulichen Urteil hat der BGH nun entschieden, dass Mieter diese Nutzungsentschädigung nicht wegen neuer Mängel mindern dürfen (Urteil v. 27.05.15, Az. XII ZR 66/13).

Im Urteilsfall war der Mieter mit Ablauf der Kündigungsfrist nicht ausgezogen, weshalb er dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete zahlte. Hierzu ist ein Mieter gemäß § 546a BGB verpflichtet. Diese Nutzungsentschädigung beglich der Mieter auch, jedoch kürzte er sie später wegen eines Wasserschadens, aufgrund dessen die Mieträume nicht mehr in vollem Umfang nutzbar waren.

Ganz klar: Darf ein Mieter vor dem Ende des Mietvertrags die Miete mindern, darf er nach dem Mietende in gleicher Höhe die Nutzungsentschädigung reduzieren, und zwar bis er die Wohnung räumt und Ihnen die Schlüssel zurückgibt. Mit dem Ende des Mietvertrags endet also nicht das Recht auf Mietminderung. So entschieden es die Karlsruher Richter bereits vor 25 Jahren (BGH, Urteil v. 21.02.90, Az. VIII ZR 116/89).

Aber gilt dies auch, wenn der zur Minderung berechtigende Mangel erst nach Mietende auftritt?

Diese Frage hatte der BGH jetzt zu entscheiden, und er sagte: Nein.

Vielmehr gilt: Entsteht ein Mietmangel erst nach Mietende, darf der Mieter die Nutzungsentschädigung nicht mindern. Denn ein Mieter, der seiner Pflicht zuwider nach Mietende nicht räumt und dem Vermieter die Mieträume gegen seinen Willen vorenthält, darf hieraus kein Recht schöpfen. Sehr gut. Das Urteil ist auch deshalb erfreulich, weil Mieter bei Mängeln nun eher motiviert sein werden, fristgerecht auszuziehen.

Ortsniveau prüfen ist eine gute Idee

Nach dem Gesetz muss der Mieter Ihnen nach Ihrer Wahl die Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete zahlen. Sie dürfen aber auch stattdessen verlangen, dass der Mieter in Höhe der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete zahlt. Prüfen Sie diese unbedingt, am einfachsten mit einem Mietspiegel. Liegt sie höher als die bisher vom Mieter geschuldete Miete, ist die Entscheidung klar: Verlangen Sie eine Nutzungsentschädigung auf Ortsniveau.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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