Ist die Kündigung der Mietwohnung bei Zweckentfremdung zulässig?

Gewerblicher Musikunterricht in der Mietwohnung - ist das erlaubt?

Haben Sie eine Wohnung vermietet, darf Ihr Mieter ohne Ihre Erlaubnis kein Gewerbe in den Mieträumen ausüben. Wird er dennoch aus den gemieteten Wohnräumen heraus gewerblich aktiv, können Sie kündigen. Dies hat der BGH kürzlich in einer wichtigen Entscheidung zum Thema Musikunterricht bekräftigt (Urteil v. 10.04.13, Az. VIII ZR 213/12).

Darf der Mieter eine gemietete Wohnung für berufliche Zwecke nutzen? Diese Frage führt immer wieder zu Konflikten zwischen Vermietern und Mietern.

Prüfen Sie die Außenwirkung

Für den BGH ist für die Frage, ob eine gewerbliche Nutzung von Mietwohnungen zulässig ist, folgendes Kriterium das entscheidende: Tritt der Mieter mit seiner geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung oder nicht? Berufliche Aktivitäten ohne Außenwirkung halten sich immer im Rahmen dessen, was der Mieter in einer Wohnung tun darf. Hier ist eine Zustimmung des Vermieters nicht erforderlich (so bereits BGH, Urteil v. 14.07.09, Az. VIII Z165/08).

Beispiele: Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, künstlerische, schriftstellerische oder wissenschaftliche Tätigkeit, Telearbeit eines Angestellten im "Home-Office"

Unzulässig ohne Ihre Zustimmung sind jedoch berufliche Tätigkeiten, die nach außen sichtbar oder hörbar in Erscheinung treten. Hierdurch können Mitbewohner beeinträchtigt oder das Gebäude über Gebühr abgenutzt oder in Mitleidenschaft gezogen werden.

Beispiele: Der Mieter empfängt Kunden in der Wohnung. Er wirbt für seine Geschäftstätigkeit und gibt dabei die Mietwohnung als Geschäftsadresse an. Der Mieter arbeitet mit Maschinen, die lärmintensiv sind oder zu Erschütterungen führen.

Tipp: Reger Kundenverkehr gibt Kündigungsrecht

Wird der Mieter mehrmals pro Woche in der Wohnung von Kunden aufgesucht, ohne dass Sie ihm das gestattet haben, oder beschäftigt er dort einen oder mehrere Mitarbeiter, mahnen Sie Ihren Mieter ab. Ändert sich daraufhin nichts, dürfen Sie das Mietverhältnis kündigen.

Mieter ist für Erlaubnisanspruch beweispflichtig

Ausnahmsweise kann der Mieter nach dem Grundsatz von Treu und Glauben Ihre Zustimmung zur gewerblichen Tätigkeit einfordern: Dies ist der Fall, wenn von der beabsichtigten beruflichen Nutzung keine weitergehen den Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. In einem solchen Fall sehen Sie besser von einer Kündigung ab.

Mit anderen Worten: Tritt die geschäftliche Tätigkeit des Mieters zwar nach außen in Erscheinung, aber nur in ganz geringem Umfang, müssen Sie Ihrem Mieter diese Tätigkeit erlauben. Dies ist beispielsweise gegeben, wenn der Mieter nur 2- bis 3-mal pro Woche einen Kunden empfängt und keine weiteren Störungen auftreten.

In dem vom BGH entschiedenen Fall gab der Mieter jedoch Gitarrenunterricht an 3 Werktagen für etwa 12 Schüler. Wegen des hierdurch verursachten Lärms kam es bereits zu Beschwerden von Mitmietern. Hier kam ein Anspruch des Mieters auf Erlaubnis ganz offensichtlich nicht in Betracht.

Beachten Sie bitte: Dass die Berufstätigkeit nicht mehr stört als eine übliche Wohnnutzung, muss Ihr Mieter beweisen. Bleiben hier Zweifel, geht das zu seinen Lasten. Dann brauchen Sie die Erlaubnis nicht zu erteilen bzw. dürfen bei Zuwiderhandlung dem Mieter kündigen.

Tipp: Gewerbezuschlag fordern
Bittet Ihr Mieter Sie um Erlaubnis einer gewerblichen Tätigkeit, dürfen Sie Ihre Zustimmung von der Zahlung eines Mietzuschlags abhängig machen. Treffen Sie eine schriftliche Vereinbarung nach folgendem Muster.

Musterformulierung:
"Der Mieter ist berechtigt, von Montag bis Freitag zwischen 14.30 Uhr und 19.00 Uhr jeweils bis zu 4 Kindern gleichzeitig gegen Entgelt Nachhilfeunterricht zu erteilen. Hierfür zahlt er einen Mietzuschlag von 60 € pro Monat."

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Veröffentlicht am 14. Juni 2013
Autor
Dr. Tobias Mahlstedt