Mieten & Vermieten

In nur 5 Schritten zur Betriebskostenabrechnung bei Mieterwechsel

In nur 5 Schritten zur Betriebskostenabrechnung bei Mieterwechsel
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Mit diesen Hinweisen ist die Abrechnung der Betriebskosten am Ende eines Mietverhältnisses für Sie kein Problem.
1. Zählerstände ablesen
2. Ablesekosten abrechnen
3. Abrechnungszeitraum einhalten
4. Kosten korrekt verteilen
5. Kautionsanteil einbehalten

1. Zählerstände ablesen

Notieren Sie zunächst die Zählerstände, am besten zusammen mit einem Zeugen, falls der ausziehende Mieter zur schriftlichen Bestätigung nicht bereit sein sollte. Räumt der Mieter bereits vor dem Ende des Mietverhältnisses, ist der korrekte Zeitpunkt für eine Zwischenablesung durch die Abrechnungsfirma dennoch das Mietende, denn bis zu diesem Tag hat der Mieter neben der Miete auch die Betriebskosten zu tragen.

Der Verzicht auf eine Zwischenablesung ist nur möglich, wenn sowohl der ehemalige wie auch der neue Mieter zustimmen. Vereinbaren Sie in einem solchen Fall unbedingt, wie die Kosten stattdessen auf Vor- und Nachmieter verteilt werden sollen, damit es später nicht zu Auseinandersetzungen kommt.

2. Ablesekosten abrechnen

Die durch die Zwischenablesung entstehenden Kosten können Sie Ihrem ausziehenden Mieter in Rechnung stellen, wenn Sie dies im Mietvertrag oder anlässlich des Auszugs mit ihm vereinbart haben.

Musterformulierung: "Die Kosten einer Zwischenablesung am Ende des Mietverhältnisses trägt der Mieter, es sei denn, er hat berechtigterweise fristlos gekündigt."

3. Abrechnungszeitraum einhalten

Die Betriebskostenabrechnung erstellen Sie wie üblich nach Abschluss der Abrechnungsperiode. Eine vorzeitige anteilige Abrechnung kann der Mieter nicht verlangen (§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB). Sie wäre auch formell unwirksam. Die Abrechnungsperiode muss nämlich immer 12 Monate umfassen.

In Ihrer Betriebskostenabrechnung geben Sie unbedingt die Gesamtkosten des vollen Abrechnungsjahres an. Erst bei der Berechnung des Anteils Ihres (ehemaligen) Mieters berücksichtigen Sie den verkürzten Nutzungszeitraum. Entsprechend verfahren Sie mit der ersten Abrechnung Ihres Neumieters, bei der ja ebenfalls ein verkürzter Nutzungszeitraum in Rechnung gestellt wird.

4. Kosten korrekt verteilen

Ihre Betriebskostenabrechnung muss nicht nur die Gesamtkosten des Abrechnungsjahres erkennen lassen, sondern ebenfalls deutlich machen, in welcher Weise Sie diese Gesamtkosten zwischen Vor- und Nachmieter aufgeteilt haben. Üblich ist die Kostenteilung entsprechend dem jeweiligen Nutzungszeitraum. Bei Betriebskosten, die Sie verbrauchsabhängig verteilen, gehen Sie so vor: Legen Sie den Verbrauchsanteil nach den gemessenen Verbräuchen um den Grundkostenanteil zeitanteilig. Bei den Heizkosten empfiehlt sich die Kostenverteilung der Grundkosten nach der Gradtagszahlentabelle.

5. Kautionsanteil einbehalten

Um einen etwaigen Nachzahlungsanspruch aus den noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen abzusichern, dürfen Sie einen angemessenen Betrag der Mietkaution zurückhalten. Bei der Höhe orientieren Sie sich, soweit möglich, an den Nachzahlungen vergangener Abrechnungsperioden. Berücksichtigen Sie zwischenzeitliche Kostensteigerungen oder Veränderungen der Personenzahl in der Wohnung, und prüfen Sie anhand der Zählerstände, ob sich die Verbräuche in etwa im Rahmen der Vorjahresverbräuche halten.

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