Mieten & Vermieten

Immobilien: Was hat sich nach der Mietreform geändert?

Die lange Zeit vorbereitete Mietreform wurde am 25. Juni 2001 im Bundesgesetzblatt verkündet und trat am 01. September 2001 in Kraft. Übersichtlicher und transparenter sollte das neue Mietrecht werden. Auch die teilweise altertümliche Sprache des Gesetzes sollte modernisiert und damit für die Betroffenen verständlicher werden. Insbesondere soll es Mietern und Vermietern ermöglicht werden, ohne fachliche Hilfe ihre Rechte und Pflichten selbst dem Gesetz zu entnehmen. Auf diese Weise, so die Absicht des Gesetzgebers, soll die steigende Flut der Mietprozesse eingedämmt werden.

Hilfreich ist in jedem Fall, dass die bislang in unzähligen Gesetzen und Verordnungen verstreuten Mietvorschriften zentral in das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) aufgenommen wurden. Die wesentlichen Bestimmungen des Mietrechts finden sich nun in den Paragrafen 535–580 a BGB.Ob die Reduzierung der mietrechtlichen Auseinandersetzungen tatsächlich gelingt, bleibt abzuwarten. Zweifel bestehen insbesondere deshalb, weil der Gesetzgeber darauf verzichtet hat, eine Reihe von gerichtlichen Entscheidungen der vergangenen Jahre in eine gesetzliche Form zu bringen.

Als Beispiel sei auf die dem Vermieter zustehende Abrechnungsfrist für die Mietkaution hingewiesen, die Gegenstand einer Vielzahl von Gerichtsentscheidungen ist. Damit sind Mieter und Vermieter zur Klärung verschiedener Rechtsfragen weiterhin auf Punkte sind, die Sie als Wohnungsvermieter zukünftig beachten müssen.

Beispiel
Von zwei Mietvertragsexemplaren wird je eines vom Vermieter und eines vom Mieter unterschrieben. Anschließend übermittelt der Vermieter das von ihm unterzeichnete Exemplar an den Mieter und der Mieter reicht das vom ihm unterzeichnete Exemplar an den Vermieter zurück.

Vertragsparteien
Achten Sie darauf, dass die Parteien des Mietvertrags so genau wie möglich bezeichnet werden. In der Praxis führt dieser Punkt immer wieder dann zu Auseinandersetzungen, wenn auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind. Bei Privatpersonen sollten Sie darauf achten, dass diese mit vollständigem Vor- und Nachnamen und ihrer aktuellen Anschrift im Vertrag festgehalten werden. Die genaue Bezeichnung des bzw. der Mieter ist beispielsweise dann von Bedeutung, wenn es um die Wirksamkeit einer Kündigung oder eines Mieterhöhungsverlangens geht. Aber auch dann, wenn Sie gegen den Mieter einen Rechtsstreit anstrengen, müssen Sie wissen, gegen welche Partei Sie Ihre Klage zu richten haben. In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie auch dafür Sorge tragen, dass nicht nur der Mietvertrag, sondern alle dazugehörigen Anlagen von sämtlichen Mietern unterschrieben werden. Dies gilt beispielsweise für eine dem Mietvertrag beigefügte Hausordnung. Eine korrekte Bezeichnung der Mietpartei im Fall von Eheleuten sieht beispielsweise wie folgt aus: „Mieter: Eheleute Monika und Günter Gerber, derzeit wohnhaft in Sonnenallee 17, 12345 Grünstadt“

Praxis-Tipp: Achten Sie auch darauf, dass die Mietparteien nicht nur als solche im Vertrag bezeichnet werden. Hinzukommen muss, dass auch tatsächlich beide Ehepartner den Vertrag unterschreiben. Unterschreibt nur ein Ehepartner, sollten Sie sicher stellen, dass der unterzeichnende Ehepartner auch für den anderen mitunterzeichnet. Dies geschieht beispielsweise dadurch, dass der Unterzeichnende auch im Namen des anderen Partners unterschreibt und dies durch einen entsprechenden Zusatz verdeutlicht (z. B. „in Vertretung für Monika Gerber“).

Achtung
Unterschreiben beide Ehepartner und wird lediglich einer zu Beginn des Mietvertrages als Vertragspartner bezeichnet, wird der andere Ehepartner im Zweifel nicht Mieter. Er haftet dann für die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag allenfalls als Mitschuldner.

Mietgegenstand
Die vermietete Wohnung sollte so genau wie möglich im Vertrag bezeichnet werden. Die Beschreibung sollte so detailliert sein, dass die Wohnung eindeutig zugeordnet werden kann. Außerdem sollte die Anzahl der vermieteten Zimmer festgehalten werden. Besonders bedeutsam sind auch diejenigen Nebenräume und Flächen, die außerhalb der Wohnung gelegen sind. Die Erfahrung zeigt, dass die Nutzung derartiger Räume und Flächen häufig zu Auseinandersetzungen führt. Dies gilt insbesondere dann, wenn es um die Nutzungsberechtigung mehrerer Mietvertragsparteien in einer Anlage bzw. einem Haus geht.

Nutzungszweck
Vergessen Sie auch nicht, den Nutzungszweck im Vertrag anzugeben. Immer wieder kommt es vor, dass Mieter ihre Wohnung zu – teilweise – gewerblichen Zwecken nutzen möchten. Sichern Sie sich gegenüber der Behörde ab, dass Sie der Zweckentfremdung nicht zugestimmt haben. Erfahrungsgemäß gehen aber auch damit nicht selten Störungen der übrigen Bewohner einher. Handelt es sich bei der vermieteten Wohnung um eine Eigentumswohnung, so müssen Sie auch mit Unterlassungsansprüchen der anderen Miteigentümer rechnen, so weit die Teilungserklärung eine gewerbliche Nutzung nicht zulässt.

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Burkhard Strack

Burkhard Strack ist Fachjournalist (DFJV-Mitglied) in den Ressorts Gesundheit, Finanzen und Marketing, Werbeprofi (Google AdWords Premium Partner) und Inhaber des Beraterportals experto.de.