Ihre Risikovorsorge bei Abschluss des Mietvertrags

Wenn Sie preis- und zinsgünstig eine vermietete Wohnimmobilie – sei es ein Mietwohnhaus, ein vermietetes Einfamilienhaus oder eine vermietete Eigentumswohnung – erwerben wollen, sollten Sie es angesichts niedriger Zinsen jetzt tun. Lesen Sie im folgenden Beitrag, wie Sie als Vermieter die Vermietungsrisiken in den Griff bekommen. Dabei steht die Risikovorsorge, die bereits bei der Mieterauswahl und dem Abschluss des Mietvertrags beginnt, an erster Stelle.

Den besten Schutz vor Mietausfällen bietet ein zahlungskräftiger und -williger Mieter. Wenn Sie eine Neuvermietung planen, sollten Sie daher vor allem auf drei Punkte achten:
  • Bonitätsprüfung von Mietinteressenten Mietkaution in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten Mietzahlung per Dauerauftrag oder Einzugsermächtigung.
  • An einer eingehenden Bonitätsprüfung führt kein Weg vorbei.
  • Am besten verwenden Sie einen Mieterfragebogen, auf dem der Mietinteressent Name und Anschrift, Beruf und derzeitigen Arbeitgeber sowie monatliches Nettoeinkommen einträgt.

Praxis-Tipp:
Stellen Sie ruhig auch die Frage nach den letzten Gehaltsbescheinigungen und einer Schufa-Selbstauskunft, die sich der Mieter selbst besorgen muss. Je mehr Unterlagen über die Einkommensverhältnisse des Mieters vorliegen, desto besser ist es für Sie.

Als Wohnungsvermieter sind Sie auf solvente Mieter angewiesen, denn Sie wollen sich schließlich vor Mietausfällen schützen. Raten Sie daher zahlungswilligen, aber einkommensschwachen Interessenten von der Anmietung einer Wohnung ab, die für sie finanziell eine Nummer zu groß ist. Eine Wohnung mieten zu wollen und die Miete dafür bezahlen zu können, ist eben nicht dasselbe.

Fragen Sie Ihre Mietinteressenten offen, ob sie die Miete aus ihrem eigenen Einkommen tragen können, oder ob sie auf staatliche Hilfe wie Wohngeld und Sozialhilfe angewiesen sind. Wenn das Sozialamt die Miete direkt an Sie als Vermieter zahlt, können Sie eigentlich sicher sein. Ziehen Sie aber genaue Erkundigungen ein, unter welchen Bedingungen das Sozialamt für die Mietzahlung gerade steht.Trotz eingehender Prüfung der Kreditwürdigkeit Ihres künftigen Mieters sollten Sie unbedingt auf einer Mietkaution bestehen. Diese dient Ihnen zur Sicherung von Ansprüchen wie Mietrückständen oder unterlassenen Schönheitsreparaturen beim Auszug.

Die Mietkaution ist gesetzlich auf das Dreifache der Nettokaltmiete beschränkt. Ob Sie diesen Höchstsatz ausreizen, hängt von der ortsüblichen Praxis ab. Häufig werden Sie sich mit einer Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten nettokalt begnügen müssen. Verzichten Sie aber auch in Zeiten von geringer Mieternachfrage nicht auf die Kaution.Um das Portemonnaie des Mieters zu schonen, sollten Sie auf die Möglichkeit einer Bankbürgschaft hinweisen.

Vorteil für Sie als Vermieter: Falls Ihr Mieter eine selbstschuldnerische, unwiderrufliche und unbefristete Bürgschaft seiner Hausbank in Höhe von drei Monatsmieten als Sicherheit besorgt, spricht dies für seine Bonität.Im weitaus häufigsten Fall wird die Kaution auf ein Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist eingezahlt.

Praxis-Tipp:
Behalten Sie das Sparbuch, das Ihr Mieter selbst einrichtet, auf jeden Fall als Pfand ein. Achten Sie darauf, dass die Verpfändungsvereinbarung Ihren Anspruch auf Auszahlung der Kaution nicht unnötig einschränkt.Weisen Sie Ihren Mieter darauf hin, dass er durchaus höhere Sparzinsen mit seiner Hausbank aushandeln kann und auf jeden Fall einen Freistellungsauftrag stellen sollte, um die Zinsgutschrift brutto für netto zu erhalten. Ihr Mieter wird diese Empfehlung mit Sicherheit dankbar annehmen.

Sicherlich werden Sie in Ihren Mietvertrag die übliche Klausel aufnehmen, dass die Monatsmiete einschließlich Vorauszahlung für Betriebskosten monatlich im Voraus spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats auf Ihr Konto zu überweisen ist.Lassen Sie Ihren Mieter eine Einzugsermächtigung unterschreiben, oder halten Sie ihn zur Einrichtung eines Dauerauftrags an.

Einen völligen Schutz vor Mietausfällen bietet Ihnen jedoch beides nicht. Die Belastung seines Kontos laut Einzugsermächtigung kann der Mieter innerhalb von sechs Wochen rückgängig machen, und den Dauerauftrag kann er jederzeit wieder löschen lassen.

Dennoch gilt:
Erfahrungsgemäß sind Mieten, die in Form einer Einzugsermächtigung oder Dauerauftrag überwiesen werden, sicherer.

Veröffentlicht am 6. März 2004
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