Ihr Mieter zieht aus: Schadenersatzforderungen verjähren in 6 Monaten

Nach der Wohnungsübergabe haben Sie maximal 6 Monate Zeit, um Mängel geltend zu machen

Hat Ihr Mieter während der Mietzeit Ihre Wohnung verändert oder verschlechtert, haben Sie einen Anspruch auf Schadenersatz. Was viele Vermieter nicht wissen: Dieser Schadenersatzanspruch verjährt gemäß § 548 BGB nach 6 Monaten. Lassen Sie diese Frist verstreichen, bleiben Sie auf Ihren Kosten sitzen. Daher ist in Fällen der Veränderung und Verschlechterung der Wohnung stets Eile geboten.

Für den Beginn der 6-monatigen Verjährungsfrist spielt es keine Rolle, ob das Mietverhältnis schon beendet ist oder nicht. Entscheidend ist allein der Zeitpunkt, an dem Sie Ihre Wohnung zurückerhalten.

Beginn der Verjährung: ordnungsgemäße Rückgabe

Nach Auffassung des BGH ist hierfür die ordnungsgemäße Übergabe der Wohnung erforderlich. Es reicht nicht aus, wenn Ihr Mieter den Schlüssel einfach in Ihren Briefkasten wirft (Urteil v. 12.10.11, Az. VIII ZR 8/11) oder dem hierfür nicht zuständigen Hausmeister übergibt (Urteil v. 23.10.13, Az. VIII ZR 402/12). Das müssen Sie nicht akzeptieren, sondern Sie können auf einer ordnungsgemäßen Übergabe der Räumlichkeiten bestehen.

Möchten Sie Ihre Wohnung aber etwa wegen einer bereits vertraglich vereinbarten Anschlussvermietung so schnell wie möglich zurückerhalten, können Sie den Einwurf der Schlüssel in Ihren Briefkasten akzeptieren. Notieren Sie sich dann aber auf jeden Fall den Tag des Einwurfs der Schlüssel, denn jetzt ist dieser Tag entscheidend für den Fristbeginn.

In den 6 Monaten haben Sie viel zu tun

Innerhalb der 6-Monatsfrist haben Sie viel zu tun, um Ihren Schadenersatzanspruch dingfest zu machen: In einem Übergabeprotokoll halten Sie die Arbeiten, die Ihr Mieter noch zu erledigen hat, konkret fest. Erledigt er diese nicht, fordern Sie ihn schriftlich unter Fristsetzung zur Durchführung der konkreten Arbeiten auf. Für den Fall der Nichtvornahme kündigen Sie an, die Arbeiten auf Kosten des Mieters durch ein Fachunternehmen durchführen zu lassen.

Erst nach ergebnislosem Ablauf der gesetzten Frist können Sie ein Unternehmen mit der Durchführung der Arbeiten beauftragen.

Sie können die Verjährung aufhalten

Stellen Sie fest, dass die Verjährungsfrist für Ihre Forderungen bald ablaufen wird, müssen Sie handeln: Beantragen Sie einen Mahnbescheid oder erheben Sie Klage gegen Ihren Mieter. Nur so können Sie die Verjährung Ihrer Forderung verhindern. Durch ein einfaches Mahnschreiben an Ihren Mieter können Sie die Verjährung nicht aufhalten.

BGH: Klage frühzeitig möglich

Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH können Sie der Verjährung bereits dann durch Klageerhebung entgegentreten, wenn noch nicht alle Voraussetzungen Ihres Schadenersatzanspruchs vorliegen (Urteil v. 08.01.14, Az. XII ZR 12/13). Im konkreten Fall hatte ein Vermieter von Gewerberäumlichkeiten Schadenersatz aus geschuldeten Instandsetzungsarbeiten von seinem ehemaligen Mieter verlangt.

Allerdings hatte er noch keine Frist für die Durchführung der Arbeiten gesetzt. Dennoch erhob er angesichts der drohenden Verjährung seiner Ansprüche Klage. Mit Erfolg, wie der BGH entschied, denn für die Klageerhebung brauchen noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen erfüllt zu sein. Es reicht, wenn die Sachbefugnis, also das grundsätzliche Recht, diese Klage zu erheben, gegeben ist.

Daher: Notieren Sie sich den Ablauf der 6-Monats-Frist, und zögern Sie nicht mit der Klageerhebung, wenn es zeitliche Probleme gibt.

Veröffentlicht am 10. Juli 2014