Heinz-Wilhelm Vogel: Zeitmietvertrag als kostspielige Falle

Die Kaufpreise für vermietete Eigentumswohnungen sind weitaus geringer als jene für bezugsfreie Wohnungen. Manch ein Wohnungsbesitzer, der seine Wohnung verkaufen will oder muss, ist deshalb froh, wenn er einen so genannten echten Zeitmietvertrag abgeschlossen hat. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis auf jeden Fall zum vereinbarten Termin endet, ohne dass es noch einer Kündigung durch den Vermieter bedarf.

"Das Mietverhältnis ist in sechs Monaten beendet. Es handelt sich um einen Zeitmietvertrag. Sie müssen also nicht einmal kündigen." Solche Hinweise des Verkäufers sind in den geschilderten Fällen geradezu typisch und sollen dazu dienen, einen einigermaßen vernünftigen Verkaufspreis zu "retten".

Wenn Sie sich als Erwerber durch solche oder ähnlich lautende Argumente voreilig zum Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung verleiten lassen, die Sie nach Beendigung des Mietverhältnisses selbst nutzen wollen, erleben Sie möglicherweise ein böses Erwachen. Das gilt in gleicher Weise für Sie als Kapitalanleger, wenn eine Neuvermietung zu besseren Konditionen fester Bestandteil Ihrer Renditekalkulation ist.
Der Grund: Von den Vorteilen eines Zeitmietvertrags profitieren Sie als Vermieter immer nur dann, wenn Sie den Zeitmietvertrag auch selbst abgeschlossen haben. Erwerben Sie dagegen eine vermietete Wohnung, die dem Mieter durch Zeitmietvertrag überlassen ist, endet das Mietverhältnis nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen zu dem im Vertrag genannten Zeitpunkt. In allen anderen Fällen endet das Mietverhältnis gerade nicht automatisch.

Grundsätzlich gilt: Der Kauf des Mietobjekts hat auf den Bestand des Mietverhältnisses keinen Einfluss. Als Erwerber steigen Sie in den bestehenden Mietvertrag ein. Existiert ein Zeitmietvertrag, bedeutet dies insbesondere: Sie müssen beabsichtigen, die Wohnung bei Mietende in der Weise zu verwenden, wie der Vorbesitzer dies bei Mietbeginn beabsichtigt und dem Mieter auch mitgeteilt hat.

Aber eben dies ist Ihnen als Erwerber in den meisten Fällen gar nicht möglich. Die Konsequenz: Das Mietverhältnis wird wie ein gewöhnliches befristetes Mietverhältnis beendet. Beantragt der Mieter zwei Monate vor Vertragsende die Fortsetzung des Mietverhältnisses, so wird dieses fortgesetzt, falls Sie als Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Wollen Sie die Wohnung dann beispielsweise selbst nutzen – zumal dann, wenn Sie diese deshalb erworben haben – sind Sie darauf angewiesen, eine form- und fristgerechte Kündigung auszusprechen. Insbesondere kann sich der Mieter in diesem Fall auch auf die Sozialklausel berufen. Falls Sie auch noch Räumungsklage erheben müssen, können so ohne weiteres ein bis zwei Jahre vergehen, bis Sie die Wohnung tatsächlich selbst nutzen können.

Praxis-Tipp:
Wirklich sicher sind Sie nur, wenn der Verkäufer als derzeitiger Vermieter Ihnen einen Mietaufhebungsvertrag vorlegen kann, wonach das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt endet. Oder aber der Mieter hat das Mietverhältnis gekündigt. In allen anderen Fällen ist größte Vorsicht geboten. Im Zweifel sollten Sie auf den Kauf der Eigentumswohnung besser verzichten.

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt und Chefredakteur des "Immobilien-Berater".

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Veröffentlicht am 6. März 2004
Autor
experto.de