Geringere Mietfläche als vereinbart: Mietminderung zulässig

Sie haben eine Immobilie gemietet, die eine vetraglich festgelegte Mietfläche haben soll. Dann, nachdem Ihr Gastronomiebetrieb längst am Laufen ist, stellt sich heraus: Die Lokalfläche ist erheblich kleiner als im Mietvertrag vereinbart! Sie zahlen also Miete für etwas, das Sie gar nicht haben und nicht nutzen können.

Wie reagieren Sie auf diese Situation? Ein wichtiges Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 13. Januar 2005 (Az. 1-10 U 86/04) zeigt, wie Sie Ihre Miete in solchen Fällen herabsetzen.
 
Der Fall: Als die Mieterin eines Ladenlokals die Mietfläche durch einen Gutachter prüfen ließ, stellte dieser eine um 16,93 % geringere Mietfläche fest als im Mietvertrag vorgesehen. Daraufhin minderte sie entsprechend ihre Miete – es kam zum Streit und zur gerichtlichen Auseinandersetzung.
Das Oberlandesgericht sah die Mietminderung als rechtens an!
Das Urteil beruft sich auf eine Reihe von Entscheidungen anderer Gerichte (Bundesgerichtshof, Oberlandesgericht Karlsruhe, Kammergericht Berlin), die eine regelrechte Wende in der Rechtsprechung zu Gunsten der Mieter ausgelöst haben.Bisher konnten Sie die Miete nur herabsetzen, wenn Sie zusätzlich zur geringeren Mietfläche eine konkrete Beeinträchtigung im Gebrauch beweisen konnten. Jetzt reicht aus:
  1. Die Fläche ihres gastronomischen Betriebs ist mindestens 10 % geringer als in Ihrem Mietvertrag vereinbart. Dann ist die Toleranzgrenze überschritten. Eine konkrete Beeinträchtigung der Nutzung müssen Sie nur noch nachweisen, wenn die Abweichung der Mietfläche geringer als 10 % ist.
  2. Der Umfang der Mietfläche ist von einem unabhängigen Gutachter unter Berücksichtigung der entsprechenden Berechnungsverordnungen und DIN-Normen festgestellt worden.
Darauf kann sich Ihr Vermieter bei der Mietfläche jetzt nicht mehr berufen
  • Ihnen ist bei der Berücksichtigung des Mietobjekts gar nicht aufgefallen, dass die Mietfläche kleiner ist. Sie haben gar nicht nachgemessen.
  • Die Abweichung der Mietfläche haben Sie erst im Nachhinein bemerkt (Wochen, Monate oder Jahre nach Vertragsabschluss).
  • Ihr Vermieter hat die im Mietvertrag festgelegte Fläche vorher selbst ausgemessen und daraufhin die vertraglich festgelegte Mietfläche errechnet.
  • In Ihrem Mietvertrag steht: "Das Lokal wird wie besichtigt übernommen."
Veröffentlicht am 21. Oktober 2005