Mieten & Vermieten

Gebrauchsüberlassung – Keine Untervermietung ohne Ihr Einverständnis

Auch wenn im Mietvertrag zur Untervermietung keine Regelung getroffen wurde, darf Ihr Mieter nur mit Ihrer Erlaubnis untervermieten. Dabei gibt es bei der Untervermietung mehrere wesentliche Punkte zu beachten.

Gebrauchsüberlassung oder Untervermietung?
Nicht jede "Gebrauchsüberlassung" des Mietobjekts an Dritte ist eine Untervermietung, die Ihrer Erlaubnis bedarf. Nur wenn die folgenden Voraussetzungen gegeben sind, liegt eine erlaubnispflichtige Untervermietung vor:

  • Die Mietwohnung (oder Teile davon) wird für eine Zeit von nicht unerheblicher Dauer (4-6 Wochen) einer Person überlassen, die nicht Ihr Vertragspartner ist.
  • Die Person ist nicht der Ehe- bzw. Lebenspartner Ihres Mieters.
  • Zwischen dieser Person und dem Mieter besteht keine besonders enge familiäre Bindung (z. B. Eltern, Kinder). Achtung: Bei Personen mit einem weiteren Verwandtschaftsverhältnis, wie z. B. den Geschwistern des Mieters, seinem Schwager bzw. seiner Schwägerin ist Ihre Erlaubnis dagegen notwendig.
  • Diese Person zahlt Ihrem Mieter Geld dafür, dass sie sich in der Wohnung aufhalten darf.
  • Der Person werden Räume zur alleinigen Nutzung zugewiesen, die Ihr Mieter gegen deren Willen nicht betreten darf.

Ihrer Erlaubnis zur Untermietung bedarf es demnach nicht, wenn

  • Ihr Mieter Besuch hat, selbst wenn dieser mehrere Wochen dauert und ihm Wohnungs- oder Haustürschlüssel ausgehändigt wurden.
  • Ihr Mieter verreist ist und einen Freund bittet, bei ihm in dieser Zeit zu wohnen, etwa um Haustiere und Pflanzen zu versorgen.

Untervermietung unter Studenten
Leben Sie in einer Studentenstadt, wird Ihnen diese Konstellation sicher bekannt sein: Mehrere Studenten schließen sich zu einer Wohngemeinschaft (WG) zusammen und teilen sich eine Wohnung. Aber auch außerhalb von Studentenkreisen wird diese Form des Zusammenlebens immer beliebter.

Erwägen Sie, die Wohnung an eine WG zu vermieten, kommen folgende Möglichkeiten in Betracht:

  1. Sie vermieten nur an eine Person – diese wiederum vermietet mit Ihrer Erlaubnis an andere Personen unter. Ihr Vorteil bei dieser Art der Untervermietung: Sie haben einen Hauptmieter, der Ihnen die Miete für die gesamte Wohnung schuldet. Ihr Nachteil dabei: Ansprüche auf Mietzins oder Schadensersatz können nur gegen den Hauptmieter geltend gemacht werden. Ist dieser insolvent, haben Sie das Nachsehen, da Sie mit den anderen Bewohnern keinen Vertrag haben.
  2. Sie vermieten an alle Bewohner gemeinsam, d. h.: Im Mietvertrag werden auf Mieterseite alle Mieter namentlich aufgeführt. Vorteil dieser Art der Untervermietung: Alle Mieter haften selbst und füreinander. Zahlt ein Mieter beispielsweise seine Miete nicht, können Sie genauso die Zahlung von den übrigen Mietern verlangen. Nachteil an der Sache: Zieht ein Mieter aus, muss in der Regel ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden, auch wenn die anderen Mieter in der Wohnung bleiben wollen.

Teilweise Untervermietung
Liegt eine erlaubnispflichtige Untervermietung vor, richtet sich die Rechtslage danach, ob die Wohnung oder nur einzelne Räume untervermietet werden sollen. In der Vermietungspraxis sind dabei häufig Fälle anzutreffen, in denen der Wunsch des Mieters nach Untervermietung nur einen Teil der Wohnung betrifft.

Einen Anspruch darauf hat der Mieter, wenn er ein so genanntes "berechtigtes Interesse" darlegen kann. Das "berechtigte Interesse" meint das Vorhandensein eines vernünftigen Grundes zur Untervermietung.

Die Gerichte sehen als wirtschaftliche Gründe für eine Untervermietung an:

  • Gesunkenes Einkommen
  • Eintritt in die Arbeitslosigkeit
  • Verpflichtung zu erheblichen Unterhaltszahlungen, z. B. Pflege und Versorgung von Familienangehörigen

Als familiäre und persönliche Gründe für eine Untervermietung werden anerkannt:

  • Die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen hat sich durch Tod oder Auszug verkleinert.
  • Der Wunsch nach Gründung einer Wohngemeinschaft, weil z. B. ein älterer Mieter Sorge vor Vereinsamung hat.
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Burkhard Strack

Burkhard Strack ist Fachjournalist (DFJV-Mitglied) in den Ressorts Gesundheit, Finanzen und Marketing, Werbeprofi (Google AdWords Premium Partner) und Inhaber des Beraterportals experto.de.

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