Eine häufige Situation in der Vermietungspraxis: Der Mietvertrag erlaubt dem Mieter nicht, sein Fahrrad im Hinterhof des Mietgebäudes abzustellen, aber auf entsprechende Bitte wird ihm dies gestattet. Durch die vielen Fahrräder wird der Hof jedoch immer unansehnlicher, und so entsteht der Wunsch, ihn von den ganzen Rädern wieder zu befreien.
Die wenigsten Mieter akzeptieren dies jedoch und sagen, dass das Abstellen auf der Straße zu riskant sei und das Diebstahlrisiko zu groß. Außerdem verlangten die Haftpflichtversicher, dass Fahrräder im befriedeten Bereich abgestellt würden, sonst bestehe kein Versicherungsschutz.
Das mag zwar alles richtig sein, dennoch dürfen Sie Ihre Erlaubnis zum Abstellen von Fahrrädern – die nicht im Mietvertrag geregelt, sondern einem Mieter später eingeräumt wurde – frei widerrufen. In einem solchen Fall handele es sich dem angegebenen Urteil zufolge nämlich nicht um eine Ergänzung zum Mietvertrag, sondern um eine "jederzeit widerrufbare Gefälligkeit".
Ihr Vorteil: Das Gleiche gilt, wenn Sie einem Mieter abseits des Mietvertrages gestattet haben, eine Gartenfläche zu nutzen. Auch diese Nutzungsmöglichkeit dürfen Sie ohne Angabe von Gründen widerrufen, wenn der Mieter kein mietvertragliches Recht auf Nutzung hat (so KG Berlin, Urteil v. 14.12.06, Az. 8 U 83/06).
Ergänzen Sie Ihren Mietvertrag durch eine Gemeinschaftsordnung
Vor allem in größeren Mietshäusern ist es für Sie empfehlenswert, eine Hausordnung festzulegen. Sie regelt in Ihrem Mietshaus das Zusammenleben der Mieter untereinander.
Sie als Vermieter und jeder Ihrer Mieter können von den anderen Hausbewohnern grundsätzlich die Einhaltung dieser Hausordnung erwarten. In einer solchen Hausordnung können und sollten Sie Folgendes regeln:
- Vermeidung von Lärm und anderen Belästigungen. Legen Sie Ruhezeiten fest.
- Die Benutzung der gemeinschaftlichen Räumlichkeiten, also Hausflur, Wasch- und Trockenraum und Speicher
- Stellen Sie einen verbindlichen Reinigungsplan für Flure und Treppenhaus auf.
- Regeln Sie, wer wann im Winter Schnee zu räumen hat.
- Regeln Sie, wo Kinderwagen und Fahrräder abgestellt werden dürfen.
- Regeln Sie, wann und wie Müll zu entsorgen ist; ggf. wann die Mülltonnen von welchem Mieter für die Müllabfuhr vor die Eingangstür zu stellen sind.
- Regeln Sie Schließzeiten für die Haustür.
- Regeln Sie ein Verbot der Lagerung von gefährlichen Stoffen im Haus.
Beachten Sie aber bitte, dass Sie durch eine Hausordnung Ihrem Mieter keine über den Mietvertrag hinausgehenden Pflichten auferlegen können. Das bedeutet, dass Sie Ihren Mieter zu Tätigkeiten, wie beispielsweise eine Reinigung des Treppenhauses oder eine Räumpflicht im Winter, nur verpflichten können, wenn die Hausordnung ausdrücklich zum Bestandteil Ihres Mietvertrages geworden ist.
Deshalb müssen Sie unbedingt im Mietvertrag einen Hinweis auf die Hausordnung aufnehmen. Eine lediglich im Treppenhaus ausgehängte Hausordnung kann keine Verpflichtungen für Ihre Mieter begründen.