Mieten & Vermieten

Die wichtigsten BGH-Urteile zur Mietminderung

Stellen Vermieter fest, dass der Mieter seine Miete gemindert hat, sind sie oft entrüstet: „Der hat die Minderung ja noch nicht einmal angekündigt!“ Doch hier regen Sie sich an der falschen Stelle auf. Liegt in der Wohnung tatsächlich ein erheblicher Mangel vor, ist Ihr Mieter per se zur Mietminderung berechtigt, ohne dies ankündigen zu müssen. Allerdings: Den Mangel anzeigen, muss er schon. Hier daher die wichtigsten BGH-Urteile zur Mietminderung.

Die Pflicht Ihres Mieters, einen Mangel in der Wohnung anzuzeigen, ergibt sich bereits aus dem Gesetz (§ 536c BGB). Sinn und Zweck der Anzeigepflicht ist es, Sie schnellstmöglich in die Lage zu versetzen, die Mängelbeseitigung vornehmen zu lassen.

BGH-Urteil zur Mietminderung: Erst melden, dann kürzen

In einer aktuellen Entscheidung hat der BGH darauf hingewiesen, dass die Anzeige des Mangels Voraussetzung für eine Minderung ist (Urteil v. 05.12.12, Az. VIII ZR 75/12). Mit anderen Worten: Hat Ihr Mieter den Mangel nicht angezeigt, darf er nicht mindern. Und Ihr Recht geht noch weiter: Mindert Ihr Mieter trotz unterlassener Mängelanzeige, dürfen Sie das Mietverhältnis sogar kündigen (BGH, Urteil v. 01.06.11, Az. VIII ZR 310/10).

Das gilt selbstverständlich erst bei einem Rückstand von mindestens 2 Monatsmieten. In der Praxis vergessen Mieter ihre Anzeigepflicht häufig. Und so erfahren Sie als Vermieter nicht selten erst durch einen Blick auf Ihren Kontoauszug, dass etwas nicht stimmt. Erst auf Ihre Nachfrage hin, teilt Ihr Mieter Ihnen dann mit, dass er die Miete wegen eines Mangels mindert.

BGH: keine hohen Anforderungen an Anzeigepflicht

An den Inhalt der Mängelanzeige stellt der BGH keine hohen Anforderungen. Ihr Mieter muss den Mangel lediglich in der Anzeige benennen (Urteil v. 25.10.11, Az. VIII ZR 125/11). Es reicht völlig, wenn er Ihnen mitteilt: "In der Küche befindet sich ein feuchter Fleck." Er braucht weder darzulegen, in welcher Weise er durch den Mangel beeinträchtigt ist, noch worin er die Mangelursache sieht.

Anhand dieser Grundsatzentscheidungen des BGH können Sie leicht beurteilen, ob die Minderung Ihres Mieters rechtmäßig ist – oder nicht:

  • 16.07.03 (VII ZR 274/02): Rückwirkende Minderung ist grundsätzlich zulässig.
  • 24.03.04 (VIII ZR 295/03): Minderung ist zulässig, wenn Wohnfläche um 10 Prozent kleiner ist, als im Vertrag angegeben.
  • 06.04.05 (XII ZR 225/03): Minderung erfolgt von Bruttomiete, also Miete einschließlich Betriebskosten.
  • 16.01.08 (VIII ZR 222/06): Mieter dürfen und müssen Mängel nicht eigenmächtig selbst beseitigen.
  • 17.02.10 (VIII ZR 104/09): Ansprüche der Mieter wegen Mängeln verjähren nicht.
  • 10.03.10 (VIII ZR 144/09): Bei Abweichung von der Wohnfläche gilt trotz "ca." die zahlenmäßig genannte Wohnfläche.
  • 10.08.10 (VIII ZR 316/09): Vereisung von Kastenfenster muss Mieter hinnehmen, da kein Mangel.
  • 10.11.10 (VIII ZR 36/09): Quadratmeterzahl im Mietvertrag kann für unverbindlich erklärt werden.
  • 15.12.10 (VIII ZR 113/10): Mieter darf nicht wegen selbst verschuldeter Mängel mindern.
  • 13.04.11 (VIII ZR 223/10): Das Recht auf Minderung erstreckt sich auf die Betriebskosten.
  • 01.06.11 (VIII ZR 310/10): Kündigung zulässig, bei Minderung ohne Mängelanzeige und Rückstand von 2 Monatsmieten.
  • 25.10.11 (VIII ZR 125/11): Für das Minderungsrecht ist ausreichend, dass Mieter einen konkreten Mangel benennt.
  • 17.01.12 (VIII ZR 223/10): Nach Vorschuss muss Mieter Mängel beseitigen lassen; wenn nicht, kann Vermieter fristlos kündigen.
  • 29.02.12 (VIII ZR 155/11): Minderung erfordert vom Mieter kein minutiöses Lärmprotokoll.
  • 05.06.12 (VIII ZR 287/12): Bei geringfügiger Erneuerung des Estrichs gelten alte Schallschutzvorschriften.
  • 11.07.12 (VIII ZR 38/11): Vermieter kann wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn Mieter irrtümlich zu Unrecht mindert.
  • 05.12.12 (VIII ZR 75/12): Minderung ohne vorherige Mängelanzeige ist unzulässig.
  • 19.12.12 (VIII ZR 152/12): Keine Minderung wegen Lärm durch Verkehrsumleitung.

Fazit: Die Anzeigepflicht ist für Ihren Mieter leicht zu erfüllen. Kommt er ihr nicht nach, darf er nicht mindern. Machen Sie dies Ihrem Mieter klar und lassen Sie sich unberechtigte Mietkürzungen nicht gefallen.

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Dr. Tobias Mahlstedt