Das Einmaleins für Vermieter: Diese Fallstricke sollten Sie kennen!

Wer im Besitz einer Immobilie ist, die er nicht selbst bewohnt, tut gut daran, Wohnung oder Haus zu vermieten. Denn attraktiver Wohnraum ist rar gesät und ein mehr oder weniger passives Einkommen durch die Vermietung einer Wohnimmobilie zu generieren, ist gewiss nicht die schlechteste Möglichkeit, sein Einkommen zu erhöhen. Doch gerade aus rechtlicher Perspektive ist die Vermietung einer Immobilie auch ein Risiko. Hier erfahren Sie, worauf Sie als Vermieter achten sollten.

Fehler 1: Falsche Angaben zur Größe der Wohnung

Da Mietpreise in der Regel auf Basis des Quadratmeterpreises berechnet werden, ist diese Angabe im Mietvertrag für Mieter besonders interessant. Für viele Vermieter bot diese Angabe indes die Möglichkeit, etwas mehr Geld aus dem Mietobjekt herauszuholen. Wer hier allerdings versucht zu tricksen, muss damit rechnen, seinen Mietern einen Teil geleisteter Mietzahlungen wieder zurückzahlen zu müssen.

Dies geht aus einem Urteil des BGH hervor (Az.: VIII ZR 244/08, außerdem Az.: VIII ZR 142/08). Häufig kommt es bei der Angabe von Quadratmeterzahlen zu Problemen, wenn Dachgeschosswohnungen mit Schrägen vermietet werden. Denn grundsätzlich müssen Mieter nicht zwischen Grundfläche und Wohnraumfläche, wobei letztere durch Schrägen immer vermindert wird, unterscheiden können, wie es aber viele Vermieter häufig tun. Vermieter tun also gut daran, direkt zu Anfang die korrekte Wohnraumfläche zur Berechnung des Mietpreises zu nutzen.

Fehler 2: Betriebskosten zu hoch ansetzen

Auch bei den Betriebskosten sind viele Vermieter der Meinung, relativ frei in der Preisgestaltung zu sein. Dem ist aber nicht so, wie das Amtsgericht Köln entschied (Az.: 203 C 74/08). Denn fallen die Betriebskosten deutlich höher als bei anderen Objekten in der Region, so darf der Mieter die Zahlung verweigern.

Und auch bei den Nebenkosten lauern Tücken, gerade bei der Abrechnung. Auch hier sollten Schummeleien, beispielsweise durch Pauschalberechnungen, besser unterlassen werden, denn per Gesetz besitzen Mieter das Recht auf eine individuelle, also verbrauchsabhängige Abrechnung.

Übrigens sind Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten zukommen zu lassen – auch wenn der Mieter in der Zwischenzeit ausgezogen ist und Sie vollends damit beschäftigt sind, schnellstmöglich neue Mieter für eine Wohnung zu finden.

Fehler 3: Fragen nach zu vielen Informationen

Natürlich besitzen Sie als Vermieter das Interesse, einen Mieter zu finden, der Ihre Immobilie sorgsam behandelt. Um dies sicherstellen zu können, dürfen Vermieter Mietinteressenten Fragen stellen, beispielsweise danach, wie viele Personen einziehen werden, wie viele Kinder dazu zählen, nach der Bonität des potentiellen Mieters oder ob beabsichtigt wird, Haustiere mit in die Wohnung zu nehmen. Doch Vermieter dürfen nicht wahllos alles erfragen oder eigenständig erforschen.

Sind Vermieter zu neugierig und überschreiten sie ihr sachbezogenes Interesse, zum Beispiel durch die Anbringung von Überwachungskameras im Treppenflur, dürfen Mieter ihre Miete um 100 Prozent kürzen und besitzen gar das Recht zu einer fristlosen Kündigung.

Hilfe suchen schadet nicht – ganz im Gegenteil

Wie Sie also sehen, bietet Ihnen die Vermietung eines Wohnobjekts viele – vor allem finanzielle – Vorteile, zudem besitzen Sie gegenüber Ihren Mietern auch jede Menge Rechte, dürfen allerdings auch nicht Ihre Pflichten vergessen und rechtlichen Grenzen missachten. Im Zweifelsfall ist immer eine Mitgliedschaft beim Deutschen Vermieterschutzbund zu empfehlen, der Ihnen auch beim Thema Mietrecht informativ und beratend zur Seite steht.

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