Darf ich die Miete trotz unveränderten Ortsniveaus erhöhen?

Rechtssichere Begründung einer Mieterhöhung

Fragen zur Mieterhöhung und Mietspiegel gehören in meinen Sprechstunden immer wieder zu den beliebtesten Themen bei der Vermietung von Objekten. Lesen Sie hier, welche Antwort ich diesem Vermieter geben konnte, und wie Sie Ihre Mieterhöhung rechtssicher begründen können.

Frage zur Mieterhöhung

Ich möchte meinem Mieter die Miete erhöhen. Und zwar von 4,60 auf 4,92 € pro Quadratmeter. Der Mietspiegel weist hier eine Spanne von 4,55 bis 5,05 € aus und ich denke, dass ich die Mieterhöhung wegen mehrerer Wohnwert erhöhender Merkmale gut begründen kann. Mein Mieter hat den Mieterverein eingeschaltet, der mir nun schreibt, dass ich innerhalb der Spanne nicht erhöhen dürfe. Dies schon deshalb, weil sich das Ortsniveau seit Mietbeginn nicht verändert hat. Stimmt das, darf ich die Miete nicht erhöhen?

Meine Antwort: Nein, hier irrt der Mieterverein, die Rechtslage hat sich nämlich durch zwei BGH-Urteile zu Ihren Gunsten geändert, und schon vor einiger Zeit:

Bereits am 06.07.2005 entschied der BGH, dass eine Mieterhöhung auf Ortsniveau auch dann möglich ist, wenn schon die bisher gezahlte Miete innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Entgegen früherer Urteile ist für die Wirksamkeit Ihres Mieterhöhungsverlangens also nicht erforderlich, dass sich die bisherige Miete unter dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete befindet (BGH, Az. VIII ZR 322/04).

Und am 20.07.2007 stellten die Karlsruher Richter zudem klar: Eine wirksame Mieterhöhung setzt nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsbeginn verändert hat (BGH, Az. VIII ZR 303/06). Zuvor meinten viele Richter noch, eine Mieterhöhung sei bei unverändertem Ortsniveau unzulässig, weil Mieter sonst mit einer deutlich zu geringen Miete "geködert" werden könnten.

Erfreulicherweise war der BGH anderer Auffassung: Mieter müssen immer damit rechnen, dass ihre Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird. Außerdem seien die Mieter durch die gesetzliche Kappungsgrenze bereits ausreichend geschützt. Nach dieser darf die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um höchstens 20% angehoben werden.

Also: Mit beiden Einwänden kann sich Ihr Mieter gegen Ihre Mieterhöhung nicht erfolgreich zur Wehr setzen – Ihre Mieterhöhung muss er akzeptieren.

Veröffentlicht am 16. Mai 2013
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