Grundsätzlich gilt: Immer wenn der Mieter weitere Personen in die Wohnung aufnehmen oder einen Teil der Wohnung untervermieten will, muss er Sie zuvor um Erlaubnis bitten. Der Mieter muss Ihnen in seiner Anfrage den vollständigen Namen, das Geburtsdatum und den Beruf oder die sonstige Tätigkeit der aufzunehmenden Person angeben. Von diesem Grundsatz gibt es nur folgende Ausnahmen:
- den Ehepartner
- die eigenen Kinder
- zum Haushalt gehörende Bedienstete
- oder Personen, die der Mieter zu
- seiner Pflege benötigt
- den Lebenspartner (§ 1 LPartG)
Diese Personen darf Ihr Mieter auch ohne Ihre ausdrückliche Erlaubnis zu sich in die gemietete Wohnung nehmen. Die Aufnahme dieser Personen zählt nämlich zum erlaubnisfreien, vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Allerdings ist Ihr Mieter verpflichtet, Ihnen den Einzug eines solchen Angehörigen vorab anzuzeigen.
Bitte beachten Sie: Lässt der Mieter den Einzug auch ohne Ihre vorherige Erlaubnis zu, verletzt er seine mietvertraglichen Pflichten. Ob diese Pflichtverletzung ein solches Gewicht hat, dass eine fristlose oder eine "nur" ordentliche Kündigung des Mieters gerechtfertigt ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (BGH, Urteil v. 02.02.11, Az. VIII ZR 74/10).
Untervermietung: Ab Räumungsklage muss der Mieter Mehreinnahmen an den Vermieter herausgeben
In einem weiteren vom BGH entschiedenen Fall war das Mietverhältnis gekündigt und der Vermieter klagte auf Räumung und Rückgabe der Mieträume. Hat Ihr Mieter untervermietet und nimmt er hierdurch noch Mehreinnahmen ein, so muss er diese an Sie auszahlen – so entschieden die Karlsruher Richter vermieterfreundlich (BGH, Urteil v. 12.08.09, Az. XII ZR 76/08).
Hat Ihr Mieter untervermietet, steht der eingenommene Untermietzins normalerweise ihm selbst zu. Gelingt es ihm dabei, von seinem Untermieter eine höhere Miete einzunehmen, als er an Sie gemäß Mietvertrag zahlen muss, dann macht er also einen Gewinn, den er behalten darf.
Dies gilt nicht nur dann, wenn Sie Ihrem Mieter die Untervermietung gestattet haben. Auch der aus einer unerlaubten Untervermietung erzielte Mehrerlös bleibt beim Mieter, so die Gerichte (BGH, Urteil v. 13.12.95, Az. VIII ZR 194/93).
Anderes gilt aber, wenn Sie das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter gekündigt haben und Räumungsklage erheben. Ab dem Zeitpunkt der Klageerhebung stehen die Mehreinnahmen, die der Mieter aus der weiteren Untervermietung erzielt, dann nämlich Ihnen zu.
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Mieter über die Mieteinnahmen hinaus von seinem Untermieter noch eine finanzielle Entschädigung erhalten, weil das Untermietverhältnis vorzeitig endete. Auch diese Entschädigung musste der Mieter seinem Vermieter herausgeben.