Betriebskostennachforderung: So sichern Sie sich Ihren Zahlungsanspruch

So sichern Sie sich Ihren Zahlungsanspruch bei der Betriebskostennachforderung.

Vorsicht: Sie können Ihren Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung verlieren, wenn Ihr Verhalten beim Mieter den Eindruck erweckt, dass Sie auf die Nachzahlung verzichten! Diese sogenannte Verwirkung tritt schneller ein als die Verjährung, wie ein Urteil des Amtsgerichts Köln aus dem Jahr 2013, das erst kürzlich veröffentlicht wurde, zeigt (Urteil v. 20.07.13, Az. 226 C 57/13).

Ihre Forderung kann verwirken, wenn folgende 2 Voraussetzungen vorliegen:

  • Über eine lange Zeit hinweg machen Sie Ihre Forderung nicht geltend (sogenanntes Zeitmoment).
  • Über den bloßen Zeitablauf hinaus erzeugen Sie beim Mieter das Vertrauen, Sie würden auf Ihre Forderung verzichten (sogenanntes Umstandsmoment).

Beide Voraussetzungen sah das Kölner Amtsgericht in dem zu beurteilenden Fall als erfüllt an. Das Zeitmoment war erfüllt, weil seit der Abrechnung der Betriebskosten bis zum Mahnbescheidsantrag des Vermieters mehr als 3 Jahre vergangen waren. Die Verjährung des Nachzahlungsanspruchs stand kurz bevor.

Der Mieter durfte auch darauf vertrauen, dass der Vermieter die Forderung nicht mehr geltend machen werde. Der Mieter hatte nämlich nach Erhalt der Abrechnung einzelne Positionen beanstandet und durch ein Schreiben des Mietervereins um Klärung gebeten. 3 Monate später hatte der Vermieter geantwortet, er werde die Angelegenheit prüfen. Danach meldete er sich – bis zum Mahnbescheidsantrag – knapp 3 Jahre lang nicht mehr.

Auch der BGH hat bereits in einem Einzelfall die Verwirkung einer Betriebskostennachforderung angenommen, als der Vermieter Einwände des Mieters über mehrere Jahre unbeantwortet ließ (Beschluss v. 21.02.12, Az. VIII ZR 146/11).

Tipp: Verwirkung durch Mahnung entgegentreten

Nehmen Sie Beanstandungen Ihres Mieters ernst und reagieren Sie darauf. Weisen Sie unberechtigte Einwände zurück und mahnen Sie die Zahlung an. Dann wird kein Richter Ihre spätere Zahlungsforderung als verwirkt ansehen.

Veröffentlicht am 17. April 2016
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