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Betriebskostenabrechnung: Was sind verbrauchsabhängige Kosten?

Dass Betriebskostenabrechnungen nicht ganz einfach zu lesen und häufig fehlerhaft sind, trifft auch für den gesonderten Bestandteil der verbrauchsabhängigen Kosten oder der Abrechnung von Heizung und Wasser zu. Auch die extra ausgewiesene “Heizkostenabrechnung” kann viele Probleme und Fehler enthalten. Wie eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung aussehen muss, wird hier erläutert.

Nach welchen Umlagemaßstäben werden verbrauchsabhängige Kosten abgerechnet?

Umlagemaßstab für Heiz- und Warmwasserkosten sind die Bestimmungen der Heizkosten-Verordnung (§§ 7, 8 HeizkostenV), wonach 50% bis 70% der Gesamtkosten nach Verbrauch und 30–50 % nach Fläche abzurechnen sind. Mietvertraglich kann festgelegt werden, dass der verbrauchsabhängige Teil mehr als 70% beträgt. Änderungen des Umlagemaßstabs sind nach einer Vermietererklärung für zukünftige Zeiträume zulässig, wenn dies sachlich begründet ist (§ 6 Abs.4 HeizkostenV).

Ab wann gilt die Pflicht zur Ausstattung mit Verbrauchserfassungsgeräten?

Meist läuft die Warmwasserbereitung über die zentrale Heizungsanlage. Die abzurechnenden Kosten umfassen dann Aufwendungen für Wasserversorgung und Wassererwärmung. Ab 31.12.2013 gilt eine neue Pflicht zur Ausstattung mit Verbrauchserfassungsgeräten, wonach die Wärmemenge zur Erwärmung des Warmwassers mit Wärmezählern zu messen sein wird. Dann wird der Heizenergie-Gesamtverbrauch in Heiz- und Warmwasserkosten aufgeteilt (§ 9 HeizkostenV). Bis dahin teilt man rechnerisch auf.

Welche Positionen zählen zur Wasserversorgung, was beeinflusst Wasserkosten?

Hierzu zählen Kosten für Grundgebühren, Wasserverbrauch, -zähler, -mengenregler-Wartung, hauseigene Wasserversorgungs- und -aufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe. Wasserkosten werden nach Versorger-Endabrechnung umgelegt (Zählerstände, Einzelpreis pro m³). Einfluss haben Wasserpreise, Ihr Verbrauchsverhalten und die Warmwasseraufbereitungsart (Zentralheizung 10% teurer als Boiler).

Gibt es nur einen Gesamtwert "Wasser, Abwasser, Niederschlagswasser", können Sie bei unbegründeten Kostenerhöhungen Trennung in Einzelpositionen verlangen. Liegt Ihr Verbrauch über 20% über den Tarifen der Wasserbetriebe, sollten Sie Widerspruch einlegen und nur den Tarif zahlen.

Dieser Mehrverbrauch gilt als nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Gebäudes (LG Braunschweig, Urt. v. 22.12.1998, AZ: 6 S 163/98), wonach der Vermieter mit Wohnungszählern abzurechnen hat. Liegt Ihr Verbrauch unter 20% (gilt als zulässiger Messfehler), ist dieser durch Sie zu tragen.

Müssen Sie als Mieter den Einbau einer neuen Wasseruhr bezahlen?

Nein, weil der Einbau eine Modernisierungsmaßnahme darstellt. Einen Anspruch auf Einbau einer Wasseruhr haben Sie nicht. Diese wird dann in die Betriebskostenabrechnung einberechnet. Beim erstmaligen Einbau und Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung können Vermieter den Verteilerschlüssel ausnahmsweise durch einseitige Erklärung ändern. 

Welche Angaben sind für Heizkostenabrechnungen zwingend, was muss im Mietvertrag stehen?

Im Mietvertrag muss geregelt sein, was an Wärmeverbrauch ansetzbar ist (§§ 4,2 HeizkostenV). Hält der Vermieter diese Vorschrift nicht ein, können Sie Kürzungen Ihres Anteils um 15% verlangen (§ 12, Ausnahmen in § 11: Passivhäuser, Wärme-Kraft-Kopplung, Alters-, Pflege, Studentenheime, behördliche Befreiungen, Unwirtschaftlichkeit, Häuser ohne Einfluss auf den Wärmeverbrauch). Der Vermieter sollte über Ausnahmen informieren, ansonsten können Sie dies im Streitfall auch gerichtlich überprüfen lassen.

Heizkostenabrechnungen, zu denen Vermieter nach § 556, Abs.3 BGB, §20 NMV verpflichtet sind, müssen enthalten: Vertragspartner, Abrechnenden, Abrechnungszeitraum, Brennstoffverbrauch/-kosten, weitere Betriebskosten, ggf. Vorwegabzug (z. B. für Gewerberäume mit überdurchschnittlichem Wärmebedarf oder für Trockenheizen eines Neubaus). Wird nach unterschiedlichen Nutzergruppen (Vorerfassung) abgerechnet, muss der Verbrauch aller Nutzergruppen abgerechnet werden.

Welche Kostenpositionen der Heizkostenabrechnung sind umlagefähig?

Gibt es einen (Wärme-Contracting-) Vertrag über Wärmelieferung mit einem Dienstleister, kann der Vermieter Wärmepreis und Betriebskosten der zugehörigen Hausanlagen verlangen. Umlage-Einschränkungen könnten im Falle eines Wärmelieferant-Wechsels eintreten. Nicht umlagefähig sind Instandhaltungskosten. Umlagefähig sind folgende Kostenpositionen:

  1. Verbrauchte Brennstoffe: (Berechnet Heizöl-Gesamtverbrauch = Anfangsbestand + Zukäufe minus Restbestand [nach Menge und Kosten], bzw. (Heizgas-Gesamtverbrauch = Differenz Zählerstand Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums): für Fernwärme übergibt das Fernheizkraftwerk eine Fernwärmeabrechnung.
  2. Betriebsstrom: (für Brennermotoren und -kessel, Regelungsanlagen und Zeitschaltuhren, Pumpen, Fernwärmeübergabestationen, Kompressoren), gemessen mit Zwischenzähler, wird benötigt zur Prüfung der Betriebsicherheit (Wartungskosten = ca. 3 bis 5% der Brennstoffkosten)
  3. Reinigungskosten als Teil der Bedienungskosten: (für Anlage, Abgasanlage, Betriebsraum); Achtung! Nicht nochmals bei kalten Betriebskosten ansetzen, mit Abrechnung des Hauswartes gedeckt, aber sachgerecht bei den Heizkosten ansetzen,
  4. Emissionsmessung (vorgeschriebene Messung der Abgaswerte nach dem Bundesemissionsgesetz durch den Schornsteinfeger). Werden Nachfolgemessungen erforderlich wegen Überschreiten der Grenzwerte, sind diese Kosten nicht umlagefähig.
  5. Ausstattung/Verwendung von Geräten zur Verbrauchserfassung; dazu zählen Anmietungskosten, Kosten für das Ablesen der Heizkostenverteiler bzw. Wärmemengenzähler, den Austausch von Messröhrchen bis zum Erstellen der Heizkostenabrechnung mit Berechnung und Aufteilung.

Müssen Sie den Termin eines Ableseunternehmens zur Verbrauchsmessung wahrnehmen?

Nach Information (eine Woche vorher, zumindest per Aushang) müssen Sie dem Ableseunternehmen Zugang zur Wohnung gewähren. Sie haben auch Anspruch auf einen Nachtermin, ohne dass zusätzliche Kosten anfallen. Vor der Ablesung sollten Sie die Verbrauchswerte der Heizkostenablesung selbst notieren, damit Sie eine Vergleichbasis haben.

Elektronische Heikostenverteiler errechnen die Differenz zwischen Oberflächentemperatur von Heizkörper und Raumluft (teils schon per Funk abgelesen). Das elektronische Messergebnis muss in Monatsfrist (nach Ablesung) mitgeteilt werden.  Bei den Heizkostenverteilern aus Heizröhrchen verdunstet Flüssigkeit entsprechend abgegebener Wärme. Wenn die Strichzahl zum Abrechnungswert differiert, sollten Sie bei der Ablesefirma reklamieren (Übertragungs- oder Umrechnungsfehler bei Einheitsskala).

Auch die Verdunstung entspricht nicht immer der tatsächlichen Wärmemenge. Diese Ungenauigkeit müssen Sie hinnehmen (BGH VIII ZR 133/ 85). Mit vier bis fünf Strichen über der Nullmarke soll die Kälteverdunstung ausgeglichen werden. Prüfen Sie diese.

Wie können Sie selbst Verbrauchs-Erfassungsfehler begrenzen?

Vermeiden Sie direkte Sonneneinstrahlung auf die Heizkostenverteiler im Sommer, ebenso Wärmestaus (durch dicht stehende Möbel oder Vorhänge, Wäsche auf dem Heizkörper, Heizkörperverkleidungen). Stellen Sie keine Wärmequellen (Wasch- und Spülmaschinen, Kühlschränke, Heizstrahler oder Lampen) dicht vor den Heizkörper.

Heizen Sie gleichmäßig, möglichst nicht auf Höchsttemperatur. Achten Sie auf die richtige Position des Heizkostenverteilers: mittig, auf drei Viertel der Heizkörperhöhe montiert. Bei Beschädigungen informieren Sie den Vermieter. Prüfen Sie, ob es die Kälteverdunstungsreserve gibt.

Können Sie dem Vermieter vorschreiben, welchen Umlage-Maßstab er wählt?

Nein. Es können neben der Verbrauchsmessung drei Verteiler des verbrauchsunabhängigen Heizkosten-Teils gewählt werden: Wohnfläche, beheizbare Fläche, umbauter Raum (Quadratmeter x Höhe der Räume). Bei der Heizkosten-Verteilung sind Leerstand, Gewerbe, Trockenheizen zu berücksichtigen.

Wann werden Zwischenablesungen vorgenommen?

Bei Mieterwechsel sind Zwischenablesungen vorzunehmen (§ 9 HeizkostenV). Die Abrechnung wird teils verbrauchsabhängig und teils -unabhängig (nach Gradtagszahlentabelle oder zeitanteilig) durchgeführt. Wenn Zwischenablesungen technisch nicht sinnvoll sind, wird insgesamt verbrauchsunabhängig verteilt.

Sind Steigerungsraten der Heizkosten von 10% noch akzeptabel?

Nein. Wenn sich Ihre Situation nicht deutlich verändert hat (z. B. Baby im Haushalt), sollten Sie wie üblich nachhaken: Belegeinsicht (Unterlagen der Abrechnungsfirma), ggf. Einspruch. Haben Sie nur einen Heizstrahler im Bad und wird Ihnen trotzdem anteilig etwas angerechnet, kann das rechtens sein, wenn der Mieter unter Ihnen über Heizkörper verfügt und eine Teilmenge davon zu Ihnen gelangt. Eine Nachzahlung könnte begründet sein durch Energie-Preisanstiege, Abrechnungs- und technische Mängel.

Treten solche Steigerungsraten trotz korrekter Heizkostenabrechnung und sparsamsten Verbrauchs auf, sollten Sie prüfen, ob dies für Ihr gesamtes Haus zutrifft und andere Ursachen dafür Schuld tragen könnten: bauliche Mängel, schlechte Wärmedämmung, feuchte Wände, undichte Fenster und Türen, technische Mängel der Heizungsanlage durch veraltete Anlangen, falsch eingestellte Brenner und Steuergeräte, schlecht isolierte Rohre, nicht regulierbare Ventile und unzureichende Entlüftung der Heizkörper.

Auch die Verbrauchserfassungsgeräte können falsch montiert oder skaliert sein. Dann sollten Sie Rücksprache mit Ihrem Vermieter halten oder eine Beratung in Anspruch nehmen.

Wie sieht eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung aus?

Das angefügte PDF-Beispiel (16.05.2011) zeigt eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung.

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