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Betriebskostenabrechnung: Beanstandungen Ihrer Mieter sind meist unbegründet

Betriebskostenabrechnung: Beanstandungen Ihrer Mieter sind meist unbegründet
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Der Betriebskostenabrechnung wird jedes Jahr aufs Neue misstraut. Weil die Kosten jedes Jahr steigen, prüfen Mieter Ihre Betriebskostenrechnungen ganz genau und beanstanden die Abrechnung. Wir zeigen Ihnen jedoch anhand der Praxis: Viele Beanstandungen der Betriebskostenabrechnung erweisen sich als unbegründet.

Beanstandungen der Betriebskostenabrechnung sind meist unbegründet
Schon die erste Beanstandung der Betriebskostenabrechnung, die von Mietern angesichts hoher Nachforderungen häufig zu hören ist, geht ins Leere: "Dass die Vorauszahlungen nicht ausreichend kalkuliert wurden, ist nicht mein Problem."

Betriebskostenabrechnung: Unbegründete Beanstandungen Ihrer Mieter
Doch da irren die Mieter. Schon im Jahr 2004 hat der BGH entschieden, dass Vermieter Betriebskosten-Vorauszahlungen nicht so kalkulieren müssen, dass es zu keinen größeren Nachforderungen kommen kann. Ganz klar: eine angemessene Kalkulation liegt im Interesse eines jeden Vermieters – eine Verpflichtung hierzu besteht aber nicht (BGH, Urteil v. 11.02.04, Az. VIII ZR 195/03).

Auf pauschale Beanstandung der Betriebskostenabrechnung  müssen Sie nicht reagieren
Ebenfalls häufig ist in der Praxis ein nur allgemein geäußertes Misstrauen der Mieter: "Die Kosten sind so hoch – da kann doch was nicht stimmen". Wenn Ihr Mieter nur derart pauschal Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung hegt, brauchen Sie darauf nicht eingehen.

Denn unter den Gerichten ist anerkannt, dass Mieter ihre Beanstandungen konkretisieren, also klar und im Einzelnen darlegen, und dafür die Abrechnungsunterlagen einsehen müssen. Tun sie das nicht, sind die Einwendungen des Mieters ohne rechtliche Bedeutung und Sie können auf Nachzahlung bestehen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 22.06.06, Az. I-10 U 164/05).

Betriebskostenabrechnung: Für Beanstandungen hat Ihr Mieter 1 Jahr Zeit
Für seine konkretisierten und nachvollziehbar begründeten Beanstandungen haben Mieter genau 1 Jahr Zeit – gerechnet von dem Tag, an dem der Mieter die Abrechnung erhalten hat. Ist diese Frist verstrichen, sind Beanstandungen des Mieters rechtlich ohne Belang. Das bedeutet, dass der Mieter eine Nachforderung selbst dann begleichen muss, wenn die Abrechnung fehlerhaft sein sollte – so stellt es das Gesetz in § 556 Abs. 3 S. 6 BGB klar.

Beanstandete Betriebskostenabrechnung:  Zwei vorteilhafte Urteile

  • Vorteil Nr. 1: Es gelten auch nicht vereinbarte Betriebskosten
    Auch der Umstand, dass Betriebskosten abgerechnet wurden, die der Mieter nach seinem Mietvertrag nicht zu zahlen hat, muss vom Mieter innerhalb der 1-jährigen Abrechnungsfrist beanstandet werden. Tut der Mieter dies später oder gar nicht, hat er auch für nicht vereinbarte Betriebskosten zu zahlen (BGH, Urteil v. 10.10.07, Az. VIII ZR 279/06).
  • Vorteil Nr. 2: Alte Fehler müssen erneut reklamiert werden
    Hat Ihr Mieter innerhalb 1 Jahres gegen Ihre Betriebskostenabrechnung keine Einwendungen erhoben, ist Ihre Abrechnung verbindlich. Ihr Mieter kann sich nicht im Nachhinein darauf berufen, dass die Abrechnung erneut einen Fehler enthält, den er bereits in den Jahren zuvor gerügt hat (BGH, Urteil v. 12.05.10, Az. VIII ZR 185/09).

Hat der Mieter die Nachforderung beglichen, erkennt er damit die Richtigkeit der ihr zu Grunde liegenden Abrechnung an. Seine später hiergegen noch vorgebrachten Einwendungen sind deshalb unbeachtlich (AG Hamburg-Bergedorf , Urteil v. 29.03.05, Az. 409 C 517/04). Anders ist es nur, wenn der Mieter "unter Vorbehalt" eine Nachforderung zahlt – hier hält sich der Mieter spätere Einwendungen offen. 

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Dr. Tobias Mahlstedt

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