Mieten & Vermieten

Besichtigungsrecht: Alle Rechte und Pflichten auf einen Blick

Es gibt viele Gründe, Ihre Wohnung im Laufe der Mietzeit zu besichtigen. In der Praxis gibt es um die Besichtigungsrechte häufig Streit, und nicht selten verweigern Mieter ihrem Vermieter den Zutritt zur Wohnung – das kann sie allerdings teuer zu stehen kommen.

Der Vermieter 

(oder für ihn der Verwalter) darf die Besichtigung verlangen, wenn hierfür ein sachlicher Grund besteht (siehe Box).

…muss eine Besichtigung frühzeitig – etwa 14 Tage vorher – anmelden und den Mieter über den Grund informieren (die Ankündigungsfrist verkürzt sich, je dringlicher die Besichtigung ist. Bei "Gefahr im Verzug" (z. B. Wasserschaden) kann die Ankündigung ganz entfallen.

…muss bei der Vereinbarung des Termins auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen, etwa auf dessen Arbeit oder Urlaub. Die Besichtigung hat grundsätzlich nur werktags während der üblichen Geschäftszeiten zu erfolgen.

…muss die Besichtigung selbst koordinieren. Er darf nicht die Telefonnummer des Mieters an Handwerker bzw. Kauf- oder Mietinteressenten weitergeben, damit diese sich mit ihm in Verbindung setzen. Dies kann zwar zweckmäßig sein, ist aber nur mit Einverständnis des Mieters erlaubt.

…darf während der Besichtigung fotografieren, wenn dies zur Beweissicherung oder der Beseitigung von Schäden erforderlich ist. Fotos, die der Neuvermietung oder dem Verkauf der Wohnung dienen, dürfen keine persönlichen Gegenstände der Mieter oder die Mieter selbst zeigen.

Besichtigungsgrund – in diesen Fällen dürfen Sie die Wohnung Ihres Mieters besichtigen

  • Mieter hat Mangel in der Wohnung angezeigt
  • Sie vermuten Mängelursache in der Wohnung
  • Es bestehen Anhaltspunkte für drohenden Schaden
  • Die Besichtigung dient der Klärung von Maßnahmen der Sanierung, Instandhaltung oder Modernisierung
  • Es besteht der Verdacht, die Mietwohnung verwahrlose
  • Wegen beabsichtigtem Verkauf soll ein Exposé erstellt werden
  • Die Besichtigung mit Interessenten dient dem Verkauf der Wohnung oder deren Neuvermietung
  • Es bestehen Anhaltspunkte für eine nicht vertragsgemäße Nutzung (z. B. unerlaubte Untervermietung)
  • Die Besichtigung dient der Ablesung von Messeinrichtungen

Der Mieter

…muss die zumutbare Besichtigung dulden, wenn hierfür ein sachlicher Grund besteht, ihm dieser mitgeteilt und frühzeitig ein Terminvorschlag gemacht wird. Ist der Mieter an dem vorgeschlagenen Termin verhindert, hat er Vorschläge für Ersatztermine zu nennen, um die Besichtigung zu ermöglichen.

…muss alles ihm Zumutbare unternehmen, um einen Besichtigungstermin zu ermöglichen. Er hat das Recht, bei der Besichtigung persönlich anwesend zu sein bzw. nicht die Pflicht, sich zur Beschleunigung oder Ermöglichung einer Besichtigung vertreten zu lassen.

…muss unverzüglich mitteilen, wenn er einen verabredeten Termin nicht einhalten kann. Unterlässt er diese Mitteilung in vorwerfbarer Weise, haftet er auf Ersatz der Ihnen mit dem vergeblichen Termin entstandenen Kosten (etwa Fahrtkosten eines Handwerkers oder einer Ablesefirma).

…verliert sein Recht auf Mietminderung wegen eines Mangels, wenn er dessen Beseitigung hindert, indem er dessen Feststellung und/oder Beseitigung nicht duldet oder verzögert, indem er "niemanden in die Wohnung lässt" oder verabredete Termine nicht einhält bzw. ohne sachlichen Grund absagt.

…darf die Besichtigung von Kaufinteressenten ablehnen, wenn nicht auch der Vermieter zugegen ist (eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter den Kaufinteressenten ermächtigt und dem Mieter dessen Namen vorher bekannt gibt – in diesem Fall darf der Mieter verlangen, dass sich der Interessent anhand seines Personalausweises identifiziert).

… darf nicht verlangen, dass sich die Besucher die Schuhe ausziehen, wohl aber, dass sie sich Überschuhe anziehen.

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Dr. Tobias Mahlstedt