Beachten Sie bei einer Mieterhöhung die Kappungsgrenze

Wollen Sie die Miete für Ihre Wohnung bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete hin erhöhen, müssen Sie die Kappungsgrenze beachten. Nach der Kappungsgrenze darf die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent ausmachen. Ihr Mieterhöhungsverlangen liegt über der Kappungsgrenze – was nun?

Betriebskosten
Gemeint ist die Miete, die Sie vereinbart haben. Hat Ihr Mieter laut Mietvertrag eine Miete zuzüglich Vorauszahlungen aus Betriebskosten zu entrichten, so ist zur Berechnung der Kappungsgrenze allein von der Nettokaltmiete auszugehen. Anpassungen der Betriebskosten bleiben also unberücksichtigt.
Anders ist es aber, wenn Ihr Mieter eine Inklusivmiete zu zahlen hat. Hier sind die Betriebskosten Bestandteil der Miete. Daher darf in einem solchen Fall die Inklusivmiete nicht innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 % erhöht werden.

Fehlerhaftes Erhöhungsverlangen

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass eine Miete geltend gemacht wird, die über der Kappungsgrenze liegt. Sei es durch Rechenfehler oder durch Unkenntnis. Und genau dabei stellt sich die Frage, welche Auswirkungen auf das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam werden.
Stellt sich der Fehler erst heraus, wenn Sie Ihren Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen, hätten Sie viel Zeit verloren. Sie müssten dann erneut eine Mieterhöhung unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze an Ihren Mieter richten.
Die Kappungsgrenze
Ist die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung überschritten, darf der Mieter die Zustimmung verweigern.
Beispiel: Sie verlangen pro Quadratmeter eine Erhöhung der Miete um 1,60 €, obwohl unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze nur 1,35 € zulässig wären. Ihr Mieter muss auch nur in Höhe von 1,35 € zustimmen.
Aber:
Stimmt Ihr Mieter der gesamten Mieterhöhung, im Beispiel 1,60/qm zu, ist die Mieterhöhung nun aber wirksam. Erfährt er erst später, dass die Kappungsgrenze überschritten wurde, kann Ihr Mieter den übersteigenden Teil der Miete (=0,25 €/qm) von Ihnen nicht zurückverlangen.
Veröffentlicht am 30. September 2006