Mieten & Vermieten

Anspruch auf Renovierung in nur 4 Schritten rechtssicher durchsetzen

Obwohl die Renovierungsklausel wirksam und der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, gehen viele Vermieter leer aus. Denn es gibt eine Reihe von Fehlern, die es zu vermeiden gilt. Wie Sie Ihren Mieter wirksam in die Pflicht nehmen bzw. Ihren Anspruch auf Renovierung in nur 4 Schritten rechtssicher durchsetzen, lesen Sie hier.

Wie Sie sich Ihre Schadenersatzansprüche wegen nicht oder schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen in 4 Schritten sichern, lesen Sie im Folgenden:

1. Prüfen Sie die Fälligkeit der Renovierung

Vergewissern Sie sich anhand des Mietvertrags und mithilfe der Übersicht auf den Seiten 2-3 dieser Ausgabe, ob Ihr Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Meist ergibt sich aus dem Vertrag auch, zu welchem Zeitpunkt der Mieter die Arbeiten ausführen muss. Grundsätzlich bestehen 2 Möglichkeiten:

  1. Die Renovierungsarbeiten sind fällig, sobald sie “erforderlich” sind, die Räume also einen renovierungsbedürftigen Zustand aufweisen. Dies kann bereits vor dem letzten Tag der Mietzeit der Fall sein.
  2. Der Mieter braucht die erforderlichen Schönheitsreparaturen erst “spätestens bis zum Ende des Mietverhältnisses” auszuführen. Hier sind die Schönheitsreparaturen erst am letzten Tag der Mietzeit fällig.

Am besten führen Sie etwa 2 Wochen vor Mietende eine Wohnungsbesichtigung mit dem Mieter durch. Hier können Sie den Umfang notwendiger Schönheitsreparaturen besprechen und sich vergewissern, ob etwa auch Schäden zu beseitigen sind. Zu dieser Vorbesichtigung ist ein Mieter zwar nicht verpflichtet, doch liegt sie auch in seinem Interesse. Denn er kann Mehrarbeit bzw. Kosten vermeiden, wenn er frühzeitig weiß, wozu er verpflichtet ist.

2. Setzen Sie eine Frist für konkrete Renovierungsarbeiten

Fordern Sie Ihren Mieter bei Fälligkeit (siehe Ziffer 1), spätestens nach Beendigung des Mietverhältnisses, nachweislich zur Renovierung auf. Benennen Sie dabei konkret, welche Arbeiten er warum durchführen muss. Es genügt nicht, dem Mieter zu schreiben, dass die Wohnung noch “renoviert werden muss” oder “in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben ist.”

Gehen Sie bei der Renovierungsaufforderung gründlich vor. Sollte Ihr Mieter nämlich die Arbeiten nicht durchführen, können Sie später nur dann Schadenersatz von ihm verlangen, wenn Sie ihn zuvor eindeutig und unmissverständlich aufgefordert haben, ganz konkret bezeichnete Schönheitsreparaturen innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen. Ihr Mieter muss ganz genau wissen, was Sie von ihm verlangen (KG Berlin, Urteil v. 22.01.07, Az. 12 U 28/06).

Die Frist muss so bemessen sein, dass der Mieter die geschuldeten Leistungen erbringen kann. Eine zu kurze Frist ist aber unschädlich; sie verlängert sich automatisch in eine angemessene Frist. Erfahrungsgemäß sind 10 bis 14 Tage richtig bemessen.

3. Renovieren Sie nie selbst vor Fristablauf

Haben Sie Ihrem Mieter eine Frist für die Schönheitsreparaturen gesetzt, müssen Sie das Ende dieser Frist abwarten. Weder Sie noch der Nachmieter dürfen bereits vorher anfangen zu renovieren. Sonst verlieren Sie Ihren Schadenersatzanspruch und bleiben auf den Renovierungskosten sitzen.

Denken Sie außerdem daran, den renovierungsbedürftigen Wohnungszustand beweisbar zu dokumentieren. Ein vom Mieter unterschriebenes Übergabeprotokoll ist optimal. Falls das nicht möglich ist, greifen Sie auf Zeugen und ergänzend auf Fotos zurück.

4. Beziffern Sie Ihren Schaden

Hat der Mieter bis zum Ende der Frist die Arbeiten nicht oder nicht ordnungsgemäß ausgeführt, können Sie ihn zur Zahlung von Schadenersatz auffordern. Beziffern Sie die Höhe Ihres Schadens und belegen Sie ihn anhand von Rechnungen oder Kostenvoranschlägen (bei Letzterem schuldet der Mieter aber nicht die Mehrwertsteuer).

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Dr. Tobias Mahlstedt