Mieten & Vermieten

Angehörigenmiete: So sichern Sie sich alle steuerlichen Vorteile

Ein wichtiges Motiv für die Vermietung einer Wohnung an Angehörige liegt oft in der Erreichung einer Steuerersparnis. Lesen Sie hier, worauf Sie bei einer solchen Vermietung achten müssen, damit tatsächlich Ihre kompletten Werbungskosten vom Fiskus steuermindernd anerkannt werden.

Der Mietvertrag mit einem nahen Angehörigen des Vermieters muss für die steuerliche Anerkennung 4 Voraussetzungen erfüllen:

  • Der Mietvertrag wurde zivilrechtlich wirksam abgeschlossen.
  • Der Vertrag hält dem sogenannten "Fremdvergleich" stand.
  • Der Vertrag wird tatsächlich entsprechend den getroffenen Vereinbarungen durchgeführt.
  • Die Miete beträgt mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Vertragsabschluss muss wirksam sein

Die 1. Voraussetzung für eine steuerliche Anerkennung ist, dass Sie überhaupt einen Mietvertrag mit Ihrem Angehörigen wirksam abgeschlossen haben.

Wichtig dabei: Sie tragen gegenüber dem Finanzamt die Beweislast für den
Vertragsabschluss und seinen Inhalt.

Es ist nicht notwendig, dass es sich um eine Wohnung handelt. Auch Gewerbeimmobilien können Sie steuermindernd an Angehörige vermieten.

Tipp: Mietvertrag immer schriftlich

Schließen Sie einen Mietvertrag immer schriftlich ab. Das ist zwar keine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit des Vertrags. So können Sie den Vertragsabschluss sowie den vereinbarten Vertragsinhalt dem Fiskus gegenüber aber jederzeit leicht nachweisen.

So funktioniert der Fremdvergleich

Der Fiskus prüft im Fremdvergleich, ob die mietvertraglichen Regelungen dem entsprechen, was auch bei Mietverträgen mit Fremden üblicherweise vereinbart wird. Voraussetzung für einen Mietvertrag, der dem Fremdvergleich standhält, ist auf jeden Fall, dass die Überlassung der Mieträume zum Gebrauch, der Mietbeginn und die Miethöhe einschließlich der Betriebskosten klar und eindeutig vereinbart sind.

So hat beispielsweise der Bundesfinanzhof (BFH) einen Mietvertrag zwischen Eltern und ihrem Kind nicht anerkannt, bei dem eine Miethöhe vereinbart war "vorbehaltlich einer Anerkennung durch das Finanzamt".

Argument: Auf eine solche Vorbehaltsklausel hinsichtlich der Miethöhe würde sich kein Fremder einlassen, da die Miethöhe für jeden Mieter sicher sein müsse (Urteil v. 01.08.12, Az. IX R 18/11).

Halten Sie sich an Ihre Vereinbarungen

Steuerspareffekte können Sie nur erzielen, wenn Sie das, was Sie auf dem Papier mit Ihrem Angehörigen vereinbart haben, auch tatsächlich umsetzen.

Beachten Sie: Vereinbarungen, die nur zum Schein abgeschlossen sind, können sogar strafrechtliche Folgen haben, beispielsweise unter dem Aspekt der Steuerhinterziehung.

Prüfen Sie die 66%-Grenze immer wieder

Die steuerliche Anerkennung von Mietverträgen scheitert in der Praxis häufig, wenn das Finanzamt zugunsten des Vermieters keine Einkünfteerzielungsabsicht feststellen kann. Bei einer verbilligten Vermietung an Angehörige ist diese Gefahr besonders zu beachten.

Seit dem 1. Januar 2012 trifft das Einkommensteuergesetz hier eine klare Regelung: Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt die Vermietung in voller Höhe als entgeltlich. Sie können dann Ihre Werbungskosten zu 100% in Ansatz bringen.

Unterschreitet Ihre Miete die 66%-Grenze, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Folge: Ihre Werbungskosten werden nur anteilig anerkannt.

Beispiel: Beträgt die vereinbarte Miete 52% der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird der Fiskus nur 52% Ihrer Werbungskosten anerkennen.

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Dr. Tobias Mahlstedt