Mieten & Vermieten

Anbietpflicht: Bei Nichtbeachtung ist Ihre Kündigung unwirksam!

Kündigen Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs, müssen Sie ihm unter Umständen eine freie Alternativwohnung anbieten, um die Folgen der Kündigung für ihn möglichst abzumildern. Missachten Sie diese Anbietpflicht, führt dies zur Unwirksamkeit Ihrer Kündigung und Ihr Mieter kann Schadenersatz verlangen.

Besondere Vorsicht müssen Sie bei  einer Eigenbedarfskündigung walten lassen, wenn Ihnen im Kündigungszeitpunkt eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung steht. In einem solchen Fall dürfen Sie nur dann einem anderen Mieter kündigen, wenn Sie Ihren Wohnbedarf in der bereits freien Wohnung nicht angemessen decken können.

Die Anbietpflicht gilt nicht unbegrenzt

Sie brauchen Ihrem Mieter nicht jede freie Wohnung aus Ihrem Bestand anzubieten. Nur bei diesen Wohnungen besteht eine Anbietpflicht:

  • eigene Wohnungen in demselben Haus oder in derselben Wohnanlage, also nicht andere Wohnungen in derselben Stadt,
  • Wohnungen, die zum Zeitpunkt des Eigenbedarfs zur Vermietung zur Verfügung stehen, also nicht leer stehende Wohnungen, die Sie beispielsweise erst noch modernisieren wollen,
  • Wohnungen, die mit der bisherigen Wohnung des Mieters in etwa vergleichbar sind, also nicht Wohnungen, die für den Wohnbedarf des Mieters offensichtlich ungeeignet sind.

Prüfen Sie auch die zeitliche Grenze genau

Entscheidend für die Frage, ob Sie dem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter eine freie Alternativwohnung anbieten müssen, ist darüber hinaus der Zeitpunkt, wann die Wohnung frei wird.

Nur Wohnungen, die bereits im Kündigungszeitpunkt leer stehen oder die während der Kündigungsfrist frei werden, müssen Sie anbieten. Wird die Wohnung erst frei, wenn die Kündigungsfrist bereits abgelaufen ist, sind Sie zu einem Angebot nicht verpflichtet. Das gilt auch dann, wenn der Mieter sich nach Fristablauf noch vertragswidrig in der Wohnung aufhält. Denn aus diesem vertragswidrigen Verhalten darf er keinen Vorteil ziehen (BGH, Urteil v. 09.11.05, Az. VIII ZR 339/04).

Die Anbietpflicht bleibt jedoch einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts Gießen zufolge bestehen, solange der Mieter aufgrund eines vor Ablauf der Kündigungsfrist geschlossenen Räumungsvergleichs berechtigterweise die Wohnung weiter bewohnt (Urteil v. 16.06.14, Az. 48 C 231/13).

Machen Sie ein konkretes und realistisches Angebot

Ihre Anbietpflicht haben Sie nur erfüllt, wenn Sie Ihrem Mieter nachweislich ein konkretes Angebot unterbreiten: Klären Sie ihn über Größe und Ausstattung der Alternativwohnung, den Mietpreis einschließlich der Nebenkosten sowie gegebenenfalls weitere wesentliche Bedingungen der Anmietung auf. Erst dann muss Ihr Mieter sich entscheiden, ob er Ihre frei werdende Alternativwohnung anmieten möchte (BGH, Urteil v. 13.10.10, Az. VIII ZR 78/10).

Ein Angebot ist nicht treuwidrig, selbst wenn es die ortsübliche Miete überschreitet, solange keine Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) und kein Mietwucher vorliegen (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 07.08.14, Az. 67 S 280/14).

Weisen Sie auf weggefallenen Eigenbedarf hin

Sie haben wegen Eigenbedarfs gekündigt, aber noch vor dem Auszug des Mieters ändert sich die Situation und Ihr Eigenbedarf entfällt? Dann sind Sie verpflichtet, Ihren Mieter auf die geänderten Verhältnisse hinzuweisen und ihm eine Fortsetzung des bisherigen Mietvertrags anzubieten. Entscheidend ist aber auch hier der Zeitpunkt, zu dem sich die Verhältnisse ändern.

Zerschlägt sich Ihr Eigenbedarf erst, nachdem die Kündigungsfrist bereits abgelaufen ist, brauchen Sie Ihrem Mieter die Vertragsfortsetzung nicht mehr anzubieten, denn der Vertrag ist ja bereits beendet.

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Dr. Tobias Mahlstedt