Mieten & Vermieten

Betriebskosten: Eine Abrechnungseinheit für mehrere Gebäude

Vermieter dürfen bei der Berechnung der Betriebskosten mehrere gleichartige Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen. Und zwar auch dann, wenn eigentlich nur für einige Kostenarten ein Bedürfnis nach gemeinsamer Abrechnung besteht.

Betriebskosten: Gesamtkosten für drei Gebäude in einer Abrechnung
In dem Urteilsfall stritten ein Vermieter und sein Mieter über die Frage, ob es zulässig sei, in einer Betriebskostenabrechnung Kosten für mehrere Gebäude aufzuführen. Der Vermieter war Eigentümer von drei nebeneinander liegenden Mietgebäuden. Die Wohnungen in allen Miethäusern waren weitgehend baugleich und die Heizung in einem Gebäude versorgte ebenfalls alle drei Gebäude.

Mieter wollten Aufstellung der eigenen Betriebskosten
Der Vermieter erstellte deshalb über mehrere Jahre für alle Gebäude nahezu gleichartige Betriebskostenabrechnungen. Dabei fasste er jeweils für ein Abrechnungsjahr die Gesamtkosten sämtlicher Gebäude zusammen und verteilte diese auf die Mieter in den drei Gebäuden. Ein Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter die Betriebskosten für jedes Gebäude gesondert ermitteln musste, weshalb er die geforderte Nachzahlung verweigerte.

Abrechnungseinheiten dürfen bei Betriebskosten zusammengefasst werden
Der BGH entschied zu Gunsten des Vermieters, dass dieser die Abrechnungseinheiten der Gebäude zusammenfassen durfte. Ein Vermieter von preisfreien Mietwohnungen ist berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist.

Auch war der Vermieter nicht verpflichtet, lediglich die Heizkosten für alle drei Gebäude zusammen abzurechnen. Die Karlsruher Richter stellten klar: Der Abrechnungsparagraf § 556 BGB beschränkt einen Vermieter nicht darauf, eine einheitlich Abrechnung nur dann vorzunehmen, wenn dies aus technischen Gründen notwendig ist.

Betriebskosten: Kostenvorteil durch gemeinsame Abrechnung nutzen
Zu berücksichtigen ist, dass sich bei der Zusammenfassung von Abrechnungseinheiten Kostenvorteile ergeben. Die Gebäude waren zudem Bestandteil einer zusammenhängend errichteten Häuserzeile und in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung weitgehend baugleich.

Es konnte zwar nicht ausgeschlossen werden, dass bei einzelnen Positionen der Betriebskosten auf einige Mieter ein höherer Anteil entfiel als bei einer rein gebäudebezogenen Abrechnung. Die auf einzelne Mieter entfallenden Gesamtkosten dürften aber nicht höher ausgefallen sein, als bei einer gesonderten Veranlagung (BGH, Urteil v. 20.10.10, Az. VIII ZR 73/10).

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Dr. Tobias Mahlstedt