In der Betriebskostenabrechnung werden die Kosten oft nach der Wohnfläche verteilt. Dies führt in der Praxis zu Verunsicherungen, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche abweicht. Es stellt sich dann die Frage, wonach sich Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten richten muss: Gilt, was mietvertraglich vereinbart wurde? Oder sind die tatsächlichen Begebenheiten maßgeblich. Bis vor kurzem galt noch, dass die vereinbarte Wohnfläche für die Betriebskostenabrechnung maßgeblich sein, wenn diese nicht mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Das ist ab jetzt anders (BGH, Urteil v. 30.05.18, Az. VIII ZR 220/17).
Vermieter rechnete nach der tatsächlichen größeren Wohnfläche ab
Im entschiedenen Fall ging es um einen Mietvertrag, der eine Wohnfläche von 74,59
Quadratmetern ausweist. Die tatsächliche Größe der Wohnung beträgt jedoch 78,22 Quadratmeter. Bei seiner Heizkostenabrechnung legte der Vermieter die tatsächliche größere Wohnfläche zugrunde. Der Mieter war der Auffassung, bei der Abrechnung der Heizkosten sei die mietvertragliche Quadratmeterzahlt maßgeblich. Er war der Auffassung, dass ihm neben dem sich aus der Abrechnung ergebenden Guthaben ein weiterer Betrag von 42,46 € zusteht. Diesen Betrag behielt er von den laufenden Mietzahlungen ein.
Mieter musste den einbehaltenen Betrag zurückzahlen
Zu Unrecht entschied der BGH. Es war richtig, dass der Vermieter sich bei der Abrechnung der Heizkosten nach der tatsächlichen Wohnfläche gerichtet hatte, denn allein diese war hier maßgeblich. Zwar enthält die in einem Mietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung. Daher ist ein Mieter zur Mietminderung berechtigt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt.
Das bedeutet aber nicht, dass immer wenn es auf die Größe der Wohnung ankommt, die vertragliche Vereinbarung zur Wohnfläche maßgeblich ist. Beispielsweise kommt es bei der Berechnung einer Mieterhöhung allein auf die tatsächliche Wohnfläche an. Das gilt auch bei der Betriebskostenabrechnung. Sind die Betriebskosten nach Wohnfläche abzurechnen, sind die tatsächlichen Gegebenheiten und nicht die subjektiven Vorstellungen folgenden Parteivereinbarungen zur Wohnfläche entscheidend. Seine frühere Rechtsprechung, wonach es bei einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche ankommt, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, gibt der BGH ausdrücklich auf.
Fazit: Dieses Urteil ist für Vermieter und Mieter von großer Bedeutung, wenn es Abweichungen zwischen tatsächlicher und vertraglicher vereinbarter Wohnfläche gibt. Jetzt ist klar, dass bei der Abrechnung der Betriebskosten die tatsächlichen Begebenheiten zu Grunde zu legen sind (BGH, Urteil v. 30.5.2018, VIII ZR 220/17).
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