Mieten & Vermieten

Abmahnung – wann ist eine Fristsetzung erforderlich?

Hat Ihr Mieter sich vertragswidrig verhalten, machen Sie ihm zügig durch eine Abmahnung deutlich, dass Sie diesen Vertragsverstoß nicht hinnehmen werden. Warten Sie auch mit Ihrer Kündigung nicht zu lange. Ohne Fristsetzung riskieren Sie, dass die Richter Ihre Kündigung als verspätet und damit unwirksam zurückweisen.

Eine Kündigung aus wichtigem Grund können Sie immer nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis des Kündigungsgrunds aussprechen. Was genau unter einer "angemessenen Frist" zu verstehen ist, hat der Gesetzgeber allerdings nicht geregelt.

Klar ist jedoch, dass Sie bei eindeutigen, gravierenden und wiederholten Vertragsverletzungen weniger Bedenkzeit benötigen. Wenn es sich um einen Grenzfall handelt, bei dem Sie das Für und Wider einer Kündigung erst genau abwägen müssen oder sich vielleicht zuvor externen Rat einholen wollen, ob das gezeigte Verhalten eine Kündigung rechtfertigt, werden längere Fristen akzeptiert.

Überlegungsfristen zwischen 2 Wochen und 2 bis 3 Monaten gelten meistens als angemessen. Kündigungen erst 4 oder gar 6 Monate nach der Vertragsverletzung haben die Gerichte hingegen in mehreren Fällen als verspätet angesehen (z. B. OLG München, Urteil v. 22.02.01, Az. 3 U 5169/00).

Der Grund: Aus einem langen Zögern bis zum Ausspruch einer Kündigung ziehen die Gerichte im Streitfall oft den Schluss, dass die Vertragsverletzung von Ihnen gar nicht als so schwerwiegend angesehen wird, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt wäre. Deshalb muten die Richter Ihnen dann zu, das Vertragsverhältnis weiter fortzusetzen.

Abmahnung und Kündigung – reagieren Sie immer zeitnah

1. Fall – Art des Fehlverhaltens: Das Fehlverhalten des Mieters besteht in einzelnen Vorfällen.

Beispiele: Nächtliche Ruhestörung, Hausmusik in den Ruhezeiten, sonstige Verstöße gegen die Hausordnung

Fristsetzung erforderlich: Nein

Fristlose Kündigung gerechtfertigt, wenn nach der Abmahnung das Fehlverhalten 1 weiteres Mal auftritt.

2. Fall – Art des Fehlverhaltens:  Der Mieter hat einen vertragswidrigen Zustand geschaffen, dessen Beseitigung Sie verlangen.

Beispiele: Unerlaubte Tierhaltung, unerlaubte Untervermietung, Überbelegung der Wohnung, gewerbliche Nutzung der Wohnung

Fristsetzung erforderlich:  Ja

Fristlose Kündigung gerechtfertigt, wenn die von Ihnen benannte angemessene Frist verstrichen ist, ohne dass der Mieter den vertragswidrigen Zustand beseitigt hat.

Wichtig: Bei Zugang Ihrer Kündigung muss der vertragswidrige Zustand noch bestehen, sonst ist die Kündigung unwirksam.

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Dr. Tobias Mahlstedt