Fristlose Kündigung nur nach vorheriger Abmahnung
Wollen Sie ein Mietverhältnis fristlos Kündigen, müssen Sie den Mieter zuvor erfolglos abgemahnt und ihm eine angemessene Frist gesetzt haben, in der er sich entsprechend dem Mietvertrag verhält. Soll ein Mieter beispielsweise ein unerlaubtes Haustier aus der Wohnung entfernen, müssen Sie ihm Gelegenheit geben, eine neue Bleibe für das Tier zu finden. Eine Frist von einigen Tagen ist dafür erforderlich. Eine Lärmbelästigung lässt sich dagegen sofort abstellen. In diesem Fall müssen Sie bei einer Abmahnung keine Frist setzen (siehe Tabelle unten).
Kündigung muss zeitnah erfolgen
Eine außerordentliche Kündigung nach einer Abmahnung können Sie immer nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis des Kündigungsgrunds aussprechen. Was genau unter einer "angemessenen Frist" zu verstehen ist, hat der Gesetzgeber allerdings nicht geregelt.
Klar ist jedoch, dass Sie bei eindeutigen, gravierenden und wiederholten Vertragsverletzungen weniger Bedenkzeit benötigen. Wenn es sich um einen Grenzfall handelt, bei dem Sie das Für und Wider einer Kündigung erst genau abwägen müssen oder sich vielleicht zuvor externen Rat einholen wollen, ob das gezeigte Verhalten eine Kündigung rechtfertigt, werden längere Fristen akzeptiert.
Kündigungen 4 oder 6 Monate nach Vertragsverletzung gelten als verspätet
Überlegungsfristen zwischen 2 Wochen und 2 bis 3 Monaten gelten meistens als angemessen. Kündigungen erst 4 oder gar 6 Monate nach der Vertragsverletzung haben die Gerichte hingegen in mehreren Fällen als verspätet angesehen (zum Beispiel OLG München, Urteil v. 22.02.01, Az. 3 U 5169/00).
Der Grund: Aus einem langen Zögern bis zum Ausspruch einer Kündigung ziehen die Gerichte im Streitfall oft den Schluss, dass die Vertragsverletzung von Ihnen gar nicht als so schwerwiegend angesehen wird, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt wäre. Deshalb muten die Richter Ihnen dann zu, das Vertragsverhältnis weiter fortzusetzen.
Wann eine Abmahnung mit Fristsetzung erforderlich ist
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Art des Fehlverhaltens |
Das Fehlverhalten des Mieters besteht in einzelnen Vorfällen.
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Der Mieter hat einen vertragswidrigen Zustand geschaffen, dessen Beseitigung Sie verlangen.
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Beispiele
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Nächtliche Ruhestörung, Hausmusik in den Ruhezeiten, sonstige Verstöße gegen die Hausordnung
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Unerlaubte Tierhaltung, unerlaubte Untervermietung, Überbelegung der Wohnung, gewerbliche Nutzung der Wohnung
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Fristsetzung erforderlich
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Nein
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Ja
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Fristlose Kündigung gerechtfertigt, wenn …
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nach der Abmahnung das Fehlverhalten 1 weiteres Mal auftritt.
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die von Ihnen benannte angemessene Frist verstrichen ist, ohne dass der Mieter den vertragswidrigen Zustand beseitigt hat. Wichtig: Bei Zugang Ihrer Kündigung muss der vertragswidrige Zustand noch bestehen, sonst ist die Kündigung unwirksam. |