Mieten & Vermieten

Abmahnung: So machen Sie Ihre Kündigungsabsicht deutlich

Abmahnung: So machen Sie Ihre Kündigungsabsicht deutlich
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Wegen einer Vertragsverletzung dürfen Sie Ihrem Mieter grundsätzlich nur dann fristlos kündigen, wenn Sie ihn zuvor erfolglos abgemahnt haben (§ 543 Abs. 3 BGB). Wie Ihre Abmahnung aussehen muss, lesen Sie hier.

Eine Abmahnung ist wie eine "Gelbe Karte": Sie soll Ihrem Mieter deutlich machen, welches Verhalten Sie nicht tolerieren, und ihm eine letzte Chance geben, sein Fehlverhalten aufzugeben und so den Mietvertrag noch zu retten.

Erst die Kündigung ist dann die Rote Karte. Beschreiben Sie in Ihrem eigenen Interesse das vertragswidrige Verhalten Ihres Mieters so genau wie möglich. Mahnen Sie ihn etwa wegen ruhestörenden Lärms ab, haben Sie die Zeiten der Ruhestörung und die Art der Lärmverursachung präzise anzugeben.

Sie dürfen sich nicht auf allgemeine Floskeln beschränken, beispielsweise "Sie werden hiermit abgemahnt, weil Sie den Hausfrieden immer wieder stören." Hier kann der Mieter nicht erkennen, worin die Störung bestand, noch wann sie angeblich erfolgte.

Muss die fristlose Kündigung in der Abmahnung angedroht werden?

Nicht einig sind sich die Gerichte in der Frage, ob eine wirksame Abmahnung voraussetzt, dass in ihr die fristlose Kündigung für den Fall angedroht wird, dass der Mieter das kritisierte Fehlverhalten nicht abstellt.

Bitte beachten Sie: Gibt es mehrere Gründe für eine Abmahnung, geben Sie alle Vertragsverletzungen genau und einzeln an. Nur so können Sie Ihre später vielleicht notwendig werdende fristlose Kündigung auch auf mehrere Pflichtverletzungen stützen. Und damit erhöhen Sie die Wahrscheinlichkeit, Ihrem Mieter erfolgreich zu kündigen.

Mein Tipp –  Stets Kündigung androhen

Um hier kein Risiko einzugehen, ist es ratsam, in der Abmahnung immer auch die fristlose Kündigung anzukündigen. Etwa mit folgender Formulierung: "Für den Fall, dass es weiterhin zu Störungen der Nachbarn durch nächtliche Hausmusik kommt, müssen Sie mit einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags rechnen."

Mit diesen 5 Punkten sind Sie auf der sicheren Seite

  1. nicht vorgeschrieben, aber sicher: Abmahnung am besten schriftlich
  2. mehrere Personen auf Mieterseite: Abmahnung immer an alle Mieter richten, auch wenn nur einer von mehreren Anlass zur Abmahnung gibt
  3. mehrere Personen auf Vermieterseite: Alle müssen die Abmahnung unterschreiben
  4. Abmahnung durch Verwalter odereinen von mehreren Vermietern: Stellvertretung offenlegen und Originalvollmachten beifügen
  5. auf beweisbare Zustellung achten

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Dr. Tobias Mahlstedt

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