Mieten & Vermieten

2015 kommt die Mietpreisbremse: So beugen Sie Mindereinnahmen vor

In wenigen Monaten wird die lange angekündigte Mietpreisbremse (offizieller Name: Mietrechtsnovellierungsgesetz, MietNovG) nun wohl in Kraft treten. Sie gilt allerdings nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten und auch erst dann, wenn solche Gebiete von den Bundesländern durch Rechtsverordnung bestimmt sind. (Stand: Januar 2015)

Nutzen Sie jetzt die wahrscheinlich letzte Gelegenheit für die nächsten 5 Jahre …

Schnell zu handeln empfiehlt sich besonders, wenn Ihre Wohnung in einer Gemeinde oder einem Gebiet liegt, das bereits im Rahmen der Absenkung der Kappungsgrenze auf 15% als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurde. Denn die Vermutung liegt nahe, dass die Bundesländer diese Gebiete in gleicher Weise zum Anwendungsbereich der neuen Mietpreisbremse erklären werden.

Sichern Sie jetzt eine optimale Miethöhe

Schließen Sie einen neuen Mietvertrag noch vor dem Wirksamwerden der Mietpreisbremse in Ihrer Gemeinde ab. So bleibt die vereinbarte Miete auch nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse in voller Höhe wirksam, auch soweit sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% überschreitet.

Und ein weiteres Plus: Selbst wenn das Mietverhältnis nicht lange andauert, inzwischen aber die Mietpreisbremse eingeführt wurde, dürfen Sie bei der anschließenden Vermietung dieselbe Miethöhe wieder vereinbaren. Die 10%-Grenze gilt hier wegen der höheren Vormiete nicht: Verschlechtern muss sich kein Vermieter!

Haben Sie die Miete mit dem Vormieter jedoch nicht im Rahmen eines neuen Mietvertrags, sondern im Wege einer Mieterhöhung vereinbart, profitieren Sie von dieser Vormiete nur, wenn sie mehr als 1 Jahr vor der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurde.

Ihr Vorteil: Auch mit einer Indexmiete, die Sie bereits vor dem Wirksamwerden der Mietpreisbremse für Ihre Mietwohnungen vereinbart haben, können Sie sich langfristig eine Miete oberhalb der 10%-Mietpreisbremse sichern. Sowohl die Ausgangsmiete als auch die folgenden Indexmieterhöhungen werden von dem neuen Gesetz nicht erfasst.

Optimieren Sie Ihre Modernisierungen

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz sieht für Modernisierungen wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse vor:

  1. Die Mietpreisbremse gilt nicht, wenn Sie eine Wohnung vor einer Neuvermietung umfassend modernisiert haben. Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn Ihre Modernisierungsinvestitionen etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands betragen (BGH, Beschluss v. 10.08.10, Az. VIII ZR 316/09). Außerdem sollten die Maßnahmen zu Verbesserungen in mehreren wesentlichen Bereichen geführt haben, etwa bei den Sanitäranlagen, der Heizung, der Elektroinstallation, den Fenstern oder den energetischen Eigenschaften.
  2. Die 10%-Grenze dürfen Sie bei einer Neuvermietung überschreiten, wenn Sie in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt haben. Zu der ortsüblichen Vergleichsmiete für die unrenovierte Wohnung dürfen Sie dann 10% (Mietpreisbremse) sowie zusätzlich den Betrag einer zulässigen Modernisierungsmieterhöhung (§§ 559, 559a BGB) hinzurechnen. Dies sind dann also 11% Ihrer Modernisierungskosten im Jahr, wovon Sie 1/12 pro Monat veranschlagen dürfen.

Prüfen Sie daher, ob für Sie eine umfassende Modernisierung mit anschließender Erstvermietung ohne Mietpreisbremse günstiger ist, als mehrere kleine Modernisierungsmaßnahmen über einen langen Zeitraum gestreckt durchzuführen.

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Dr. Tobias Mahlstedt