Instandhaltung

Wer für Reparaturen an den Wasserleitungen einer WEG zahlt

Wer für Reparaturen an den Wasserleitungen einer WEG zahlt
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Was gehört zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum? Vor diese Frage stehen Verwalter und Wohnungseigentümer immer wieder. Beispielsweise dann, wenn eine Reparatur am Absperrventil des Kaltwasserstrangs erforderlich wird. Dann nämlich stellt sich die Frage: Wer muss die Reparatur beauftragen und bezahlen: Die Gemeinschaft oder der Sondereigentümer?

In dieser Frage hat der BGH Klarheit geschaffen und entschieden:

Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum – wenn und soweit sie im Gemeinschaftseigentum verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.  Soweit die Rohre und Leitungen innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums verlaufen, verlieren sie ihre Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum erst an dem Punkt, an dem sie sich durch eine Absperrvorrichtung unterbrechen lassen.“

(BGH, Urteil v. 26.10.12, Az. V ZR 57/12).

Im Fall stritten die Mitglieder einer WEG darüber, ob eine Wasserleitung dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist. In der WEG gibt es ein Dachgeschoss, das durch eine Wasserleitung versorgt wird, die vor ihrem Eintritt in den Bereich des Sondereigentums in einer Dachabseite verläuft.

Laut Teilungserklärung gehören zum Sondereigentum unter anderem „die Wasserleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an …

Nachdem es zu Unstimmigkeiten darüber kam, wer für die Reparatur der Wasserleitung verantwortlich ist, beantragen die Eigentümer festzustellen, dass die in der Dachabseite befindliche Leitung im Gemeinschaftseigentum steht. Damit erhielten sie vom BGH Recht.

Begründung: Auf die Regelung in der Teilungserklärung kommt es zunächst nicht an. Denn durch sie kann Sondereigentum nicht an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes begründet werden. Was wesentliche Gebäudebestandteile sind, richtet sich allein nach § 5 Abs. 1 bis 3 WEG.

Versorgungsleitungen lassen sich zwar bautechnisch in viele einzelne Teile zerlegen. Soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, sind sie rechtlich jedoch als Einheit anzusehen, sagte der BGH. Sie bilden ein der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz und damit eine Anlage im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG. Dass einzelne Teile des Leitungsnetzes nur eine Sondereigentumseinheit versorgen, vermag hieran nichts zu ändern. Folge: Für die Reparatur der Leitungen müssen alle Eigentümer zahlen, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.

Bildnachweis: Wellnhofer Designs / stock.adobe.com

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Dr. Tobias Mahlstedt