Der Energieausweis: Was Sie als Immobilieneigentümer beachten müssen

Jetzt wird Ernst gemacht beim Energiesparen in und an Immobilien: Eigentümer brauchen jetzt einen Energieausweis: Für alle Wohngebäude, die bis 1965 erbaut wurden, beginnt die Ausweispflicht im Falle des Verkaufs oder der Vermietung am 1. Juli 2008. Für alle später errichteten Gebäude beginnt die Ausweispflicht am 1. Januar 2009. Und für alle Gebäude, die nicht zum Wohnen geeignet sind, ist ein Energieausweis ab Juli 2009 vorgeschrieben. Die wichtigsten Fragen zum Energieausweis werden hier beantwortet.

Energieausweis: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Der Bedarfsausweis zeigt die Energiewerte des Gebäudes unabhängig vom Verbrauch des konkreten Nutzers an. Angegeben werden im Energieausweis einmal der Endenergiebedarf sowie der Primärenergiebedarf. Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, vom konkreten Gebäude jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung an. Dieser Wert sagt also etwas über den Energieverbrauch aus. Beim Primärenergiebedarf geht es um die Art des Energieeinsatzes. Und das bedeutet: Erneuerbare Energien führen zu einem niedrigen Primärenergiebedarf.

Der Verbrauchsausweis gibt dagegen den Energieverbrauch der Gebäudebewohner in den vergangenen drei Jahren für Heizung und Warmwasserbereitung an. Berechnet wird das anhand des tatsächlichen Energieverbrauchs, wobei besondere Umstände (z. B. ein besonders harter Winter) berücksichtigt werden.

Praxis-Tipp
Aussagekräftiger ist der nutzerunabhängige Bedarfsausweis, der objektiv nachvollziehbare Angaben zur Energieeffizienz macht. Das Ergebnis im Verbrauchsausweis ist dagegen sehr subjektiv geprägt: Wird in einem schlecht gedämmten Gebäude wenig geheizt, wird der Energieausweis trotzdem sehr gut ausfallen.

Welchen Ausweis muss ich denn haben?
Bis einschließlich zum 30. September 2008 können Sie grundsätzlich zwischen einem bedarfs- und einem verbrauchsbasiertem Energieausweis wählen. Danach gilt: Einen Bedarfsausweis brauchen Sie für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die ein Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Es sei denn beim Bau selbst oder durch spätere Modernisierung wird mindestens das Wärmeschutzniveau der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht. In einem solchen Fall ist auch ein Verbrauchsausweis zulässig. Für alle anderen Bestandsgebäude besteht grundsätzlich Wahlfreiheit. Nur für Neubauten ist von Anfang an der Bedarfsausweis zulässig.

Wer stellt den Energieausweis aus?
Die Qualifikationsanforderungen für die Aussteller von Energieausweisen sind in der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) geregelt. Unter http://www.zukunft-haus.info/ finden Sie eine Datenbank mit Experten, die beim Ausstellen behilflich sein können. Die Aussteller müssen eine „baunahe" Ausbildung als Eingangsqualifikation absolviert haben. Berechtigt sind z.B. Architekten, Ingenieure und qualifizierte Handwerker wie Heizungsinstallateure oder Schornsteinfeger. Der Ausweis wird nach einer Vor-Ort-Begehung ausgestellt, bei der die tatsächlichen Rahmenbedingungen ermittelt werden.

Wem nützt der Energieausweis?
Eigentlich so recht niemandem. Denn schlechte Effizienzwerte haben keine Konsequenzen: Für den Eigentümer nicht, weil er nicht zu einer besseren Effizienz gezwungen werden kann. Für den Mieter nicht, weil eine schlechte Energieeffizienz keine Folgen hat – er kann z.B. nicht die Miete mindern.

Praxis-Tipp
Grundsätzlich wird der Energieausweis nur dann wirklich einen Sinn machen, wenn Energieverschwender unter den Immobilien nicht mehr verkäuflich oder vermietbar sind. Und das hängt alleine von den Mietern und Käufern ab, inwieweit sie die Aussagen der Energieausweise ernst nehmen.

Was kostet der Energieausweis?
Ein Verbrauchsausweis ist relativ leicht zu erstellen und im Internet schon für ein paar Euro erhältlich. Die Analyse für einen Bedarfsausweis ist deutlich aufwändiger zu erstellen und schlägt sich im Preis des Ausweises nieder: Bis zu 500 € werden dafür fällig.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Alle Energieausweise haben eine Gültigkeit von 10 Jahren. Das gilt auch für Ausweise, die bereits vor den jetzt anstehenden Stichtagen erstellt wurden. Wird das Gebäude nach der Ausstellung des Energieausweises saniert, ist es empfehlenswert, sich einen neuen Ausweis ausstellen zu lassen, vor allem, wenn die Sanierung energetische Fortschritte gemacht hat. Denn die würden der Immobilie ja ein besseres Zeugnis ausstellen.

Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis vorlegen kann?
Wenn Sie den Ausweis nicht oder nicht vollständig oder erst zu spät vorlegen, begehen Sie als Vermieter oder Verkäufer eine Ordnungswidrigkeit, die ein Bußgeld von bis zu 15.000 € nach sich ziehen kann. Also kümmern Sie sich lieber rechtzeitig vor der Vermietung oder dem Verkauf um den Energieausweis.

Veröffentlicht am 12. Juli 2008