Denkmalschutz: Internet-Blog
Auf Pflog.de vom Dezember 2009 werden Vor- und Nachteile des Erwerbs eines Baudenkmals aus der Sicht einer Wohnung in denkmalgeschützten Mehrfamilienhäusern (nicht bei Ein- und Zweifamilienhäuser mit Eigennutzung) abgewogen. Dort kommt der Blogger zum Schluss, dass alle Vorteile, mit denen gern geworben wird, letztlich auf den Steuervorteil zurückgehe. Denn vom schönen Treppenhaus oder dem Stuck an den Decken habe er keine Vorteile.
Denkmalschutz: Was die Werbung sagt
Das Finanzamt beteilige sich am Immobilienkauf, es sei eine sichere Kapitalanlage, man könne Wohneigentum bilden durch Mieteinnahmen und Steuererstattung, und man könne mit wenig Eigenkapital hohe Kapitalbindung erreichen, es sei abgeltungssteuerfrei, Gewinne wären schon nach 10 Jahren steuerfrei, aktuell gäbe es sehr günstige Immobiliendarlehen und viele Standorte und Immobilien seien unterbewertet.
Denkmalschutz: Was gilt für den Vermieter
Steueranreize bei vermieteten Baudenkmälern bestehen darin, dass Sie Modernisierungskosten 8 Jahre lang mit jeweils 9% und 4 Jahre mit 7% steuerlich geltend machen können (§ 7 i EStG). Auch den Wertverlust der Anschaffungskosten können Sie steuermindernd absetzen: 40 Jahre lang mit 2,5% (bis Baujahr 1924) oder 50 Jahre lang mit 2% (ab Baujahr 1925). Das macht Objekte mit geringen Anschaffungskosten aber hohen Modernisierungskosten wegen der üppigen Modernisierungsabschreibungen besonders interessant.
Denkmalschutz: Was gilt für den Selbstnutzer
Als Selbstnutzer können Sie die Sanierungskosten 10 Jahre lang wie Sonderausgaben bis zu 9% pro Jahr absetzen (§ 10 f EStG). Allerdings sind nur diese Sanierungskosten anrechenbar, die für eine sinnvolle Nutzung und den Gebäudeerhalt notwendig sind, wie Einbau von Heizung, Bad, nicht jedoch Außenanlagen.
Denkmalschutz: Bescheinigungen
Diese sind bei Denkmalimmobilien das A und O. Erst wenn sie erteilt wurden, sollte mit der Sanierung begonnen werden. Was gefördert wird, entscheidet die lokale Denkmalschutzbehörde, deren Bescheinigungen rechtsverbindlich sind, auch für das Finanzamt. Im Grundsatz gilt: Das Denkmal soll nicht durch ungeeignete Baumaßnahmen Schaden nehmen. Wer die Auflagen ignoriert, muss mit hohen Strafen rechnen (bis zu 500.000€) oder letztlich einer Enteignung.
Denkmalschutz: Erlaubte Baumaßnahmen
Neben Stuckverzierungen an der Fassade müssen auch Erker und Balkone erhalten bleiben. Will der Eigentümer andere Fenster einsetzen, bedarf es einer Genehmigung. Steht nur die Fassade unter Denkmalschutz, ist auch nur diese förderfähig. Absetzbar sind dagegen Sanierungen, die für eine sinnvolle Nutzung und den Gebäudeerhalt notwendig sind. Dazu gehören der Einbau von Heizung, Bad und Toilette, aber auch die Baukosten für eine Tiefgarage.
Denkmalschutz: Preise
Kleinere Baudenkmäler sind eher selten, meist handelt es sich um größere Immobilien, wie Stadthäuser, Villen, Residenzen, Schlösser im Wert des Neubaus eines Hauses. Immer mehr Bürger investieren inzwischen in denkmalgeschützte Altbauten wie Fabriken, Gutshöfe, Gasthäuser, Mühlen, Leuchttürme und sogar Schlösser. Auch wenn die Abschreibungsmöglichkeiten etwas geringer als vor 2004 sind, bleibt die Denkmal-Immobilie eine attraktive Geldanlage. Stimmen Standort und Bauqualität des Objekts, können Unternehmer, Vermieter und Eigennutzer profitieren.
Denkmalschutz: Erfolg
Ob es sich lohnt, eine Denkmalschutzimmobilie zu erwerben, hängt von vielen Faktoren ab: Dem Einstiegspreis, den Mieten, der Verkaufsabsicht sowie dem Einkommen des Investors.