Schönheitsreparaturen – Bestehen Sie zur Not auf ein Gutachten

Als Vermieter sollten Sie darauf achten, Ihren Mieter schon im Mietvertrag auf regelmäßige Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Automatisch muss nämlich kein Mieter bei Auszug renovieren. Kommt es beim Thema Schönheitsreparaturen doch zum Streit, hilft ein Gutachten.

Schönheitsreparaturen laut Gesetz Vermietersache
Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen grundsätzlich Ihre Sache als Vermieter. Aber Sie können und sollten auch Ihre Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten. Verpflichten Sie sie dazu, beim Auszug oder auch im Laufe der Mietzeit zu renovieren.

In der Vereinbarung müssen Sie aber klarstellen, dass die Renovierungspflicht grundsätzlich von dem Grad der Abnutzung abhängt. Die Fristen gelten lediglich "im Allgemeinen" oder "in der Regel".

Der Mieter kann die Schönheitsreparaturen trotz Fristablaufs verweigern, wenn er nachweist, dass diese nach dem tatsächlichen Erscheinungsbild der Räume gar nicht erforderlich ist.
Wenn es zum Streit kommt
Kommt es über die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen zum Streit, sollten Sie nicht zögern und ein entsprechendes Gutachten über durchzuführende Schönheitsreparaturen oder andere Schäden einzuholen. Die Kosten muss Ihr Mieter tragen, wenn er sich mit der Durchführung der Arbeiten im Verzug befindet.
Die Kosten für ein Gutachten sind nur dann erstattungsfähig, wenn sich herausstellt, dass keine Mängel vorliegen oder sie so offensichtlich sind, dass es keinen Gutachter erfordert hätte (KG Berlin, Urteil vom 12. August 2004, Az.: 8 U 41/04).
Praxis-Tipp "Schönheitsreparaturen"
Nehmen Sie als Vermieter eine so genannte Quotenklausel in den Mietvertrag auf. Dann muss Ihr Mieter bei seinem Auszug anteilig für Schönheitsreparaturen bezahlen, die Sie als Vermieter nach dem Auszug an der Wohnung vornehmen lassen – und zwar auch dann, wenn die letzte Schönheitsreparatur noch nicht die in der Fristregelung festgelegten drei oder fünf Jahre her sind. Folgende Verteilung gilt als angemessen:
Schönheitsreparaturen fanden statt
Mieter übernimmt von den Kosten
vor > 1 Jahr < 2 Jahren
vor > 2 Jahr < 3 Jahren
vor > 3 Jahr < 4 Jahren
vor > 4 Jahr < 5 Jahren
20 %
40 %
60 %
80 %
Veröffentlicht am 12. Juli 2008